Príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov -
vymedzenie
Príjmy z prenájmu nehnuteľností patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č.
595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov (ďalej len zákon o
dani z príjmov) vtedy, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 (príjmy z
podnikania) a v § 5 zákona o dani z príjmov. Poberanie tohto druhu príjmu nie je
u fyzickej osoby – prenajímateľa podmienené vydaním živnostenského oprávnenia,
uvedené príjmy z prenájmu nehnuteľností plynú na základe podmienok dohodnutých s
nájomcom v nájomnej zmluve (v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka).
Príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov sú príjmy z
prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa
prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.
Medzi príjmy z prenájmu nehnuteľností vymedzené v ustanovení § 6 ods. 3 zákona o
dani z príjmov patria príjmy z ich prenájmu bez poskytovania ďalších služieb,
ako sú napr. služby hotelového typu. Takýto prenájom nehnuteľnosti je už
činnosťou, na ktorú je potrebné živnostenské oprávnenie.
Pri zisťovaní základu dane z príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3
zákona o dani z príjmov daňovník uplatňuje len preukázateľne vynaložené daňové
výdavky, pričom vedie daňovú evidenciu podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov
alebo môže viesť účtovníctvo.
Ustanovenie § 6 ods. 13 zákona o dani z príjmov vymedzuje, že ak sa daňovník s
príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov, rozhodne, môže
účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave podvojného
účtovníctva. Daňovník nie je v tomto prípade účtovnou jednotkou podľa zákona č.
431/2002 Z. z. o účtovníctve v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o
účtovníctve“), preto nemá povinnosť prikladať k daňovému priznaniu k dani z
príjmov fyzickej osoby účtovné výkazy. Ak sa daňovník napriek skutočnosti, že
nie je povinný účtovať v sústave jednoduchého účtovníctva alebo v sústave
podvojného účtovníctva rozhodne účtovníctvo viesť, je povinný postupovať takýmto
spôsobom počas celého zdaňovacieho obdobia.
Ak preukázateľné daňové výdavky spojené s príjmami podľa § 6 ods. 3 zákona o
dani z príjmov sú vyššie ako tieto príjmy, na rozdiel sa neprihliada, t. j.
daňovník z uvedených príjmov nemôže vykázať daňovú stratu.
Nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka a nezdaniteľnú časť základu dane na
manželku je možné uplatniť a odpočítať len od tzv. aktívnych príjmov, t.j.
príjmov zo závislej činnosti (§ 5 zákona) alebo príjmov z podnikania alebo
príjmov z inej samostatnej zárobkovej činnosti (§ 6 ods. 1 a 2 zákona). Z
uvedeného vyplýva, že z vykázaného základu dane z príjmov z prenájmu
nehnuteľností nie je možné odpočítať nezdaniteľné časti základu dane na
daňovníka ani na manželku (manžela).
Daňovú povinnosť z dosiahnutých príjmov z prenájmu fyzickej osoby daňovník
povinný vysporiadať osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov fyzickej
osoby za príslušné zdaňovacie obdobie (za predpokladu, že mu vznikne povinnosť
podať daňové priznanie podľa § 32 zákona o dani z príjmov).
Daňovník je povinný podať daňové priznanie v tom prípade, ak úhrn všetkých jeho
zdaniteľných príjmov (t.j. aj príjmov zo závislej činnosti, z podnikania, z inej
samostatnej zárobkovej činnosti, z prenájmu nehnuteľností, z použitia diela a
použitia umeleckého výkonu, z kapitálového majetku alebo ostatných príjmov) za
zdaňovacie obdobie roku 2022 presiahne sumu 2 289,63 eur. Daňové priznanie je
povinný podať aj ten daňovník, ktorého zdaniteľné príjmy za zdaňovacie obdobie
roka 2022 nepresiahli uvedenú sumu, ale vykazuje daňovú stratu.
FAQ
Otázka č. 1 - Prenájom bytu
Daňovník - FO nepodnikateľ prenajal byt v osobnom vlastníctve na základe
uzavretia nájomnej zmluvy vymedzenej podľa § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Akým spôsobom si vysporiada dosiahnuté príjmy z prenájmu?
Odpoveď
Príjmy z prenájmu nehnuteľností sú vymedzené v § 6 ods. 3 zákona o dani z
príjmov. Daňovník si vysporiada dosiahnuté príjmy podaním daňového priznania z
príjmov FO typ B, pričom príjem z prenájmu sa uvádza v VI. odd., Tabuľka č. 1,
daňového priznania k dani z príjmov fyzickej osoby za príslušné zdaňovacie
obdobie.
Otázka č. 2 - Prenájom nehnuteľnosti a poskytovanie upratovacích služieb
Daňovník prenajíma byt, pričom okrem prenájmu poskytuje aj upratovanie a výmenu
bielizne. Považuje sa takýto príjem za príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona
o dani z príjmov?
Odpoveď
Ak okrem základných služieb spojených s prenájmom prenajímateľ poskytuje aj
ďalšie služby, ako napr. upratovanie, považuje sa takýto prenájom za živnosť a
príjmy plynúce z takéhoto prenájmu sa považujú za príjmy vymedzené v § 6 ods. 1
písm. b) zákona o dani z príjmov. Za základné služby možno považovať služby
podmieňujúce riadnu prevádzku nehnuteľnosti ako napr. dodávku energií, odvoz
komunálneho odpadu, upratovanie spoločných priestorov a pod. V prípade
poskytovania ďalších služieb bude prenajímateľ okrem živnosti na prenájom
potrebovať aj živnostenské oprávnenie na výkon týchto služieb, ak spĺňajú
podmienky niektorej zo živnosti.
Otázka č. 3 - Kaucia (zábezpeka) pri prenájme
Z uzatvorenej nájomnej zmluvy vyplýva povinnosť úhrady kaucie (zábezpeky) vo
výške 1-mesačného nájomného, ktorá bude použitá v prípade nepredvídaných
udalostí (napr. nezaplatené nájomné, poškodenie prenajatého majetku).
Predstavuje uhradená kaucia zdaniteľný príjem pre prenajímateľa?
Odpoveď
Pri posudzovaní kaucie je potrebné vychádzať z podmienok uzatvorenej zmluvy,
pričom by malo byť zrejmé, kedy a za akých podmienok bude kaucia prenajímateľom
použitá alebo vrátená, čo má vplyv na zdaniteľný príjem prenajímateľa. Až
následne, ak nastanú skutočnosti, kedy je prenajímateľ oprávnený kauciu si
ponechať, len v tom prípade sa u prenajímateľa jedná o zdaniteľný príjem, pričom
ak je kaucia použitá na náhradu škody spôsobenej nájomcom na majetku
prenajímateľa, tak za zdaniteľný príjem sa bude táto kaucia považovať len v
prípade, že ide o škodu spôsobenú na majetku, ktorý je zaradený v obchodnom
majetku prenajímateľa.
Otázka č. 4 - Výdavky pri príjmoch z prenájmu
Daňovník dosahuje príjmy z prenájmu nehnuteľnosti v zmysle § 6 ods. 3 zákona o
dani z príjmov. Môže si daňovník uplatniť výdavky vo výške 60% z dosiahnutých
príjmov?
Odpoveď
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov
si môže daňovník uplatniť len preukázateľne vynaložené výdavky, nemôže si
uplatniť paušálne výdavky.
Otázka č. 5 – Uplatnenie nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka pri
príjmoch z prenájmu
Daňovník dosiahol v zdaňovacom období r. 2021 len zdaniteľné príjmy z prenájmu
nehnuteľností (t.j. len tzv. pasívne príjmy). Môže si znížiť základ dane
odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na daňovníka alebo nezdaniteľnej
časti základu dane na manželku?
Odpoveď
Daňovník si nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka ani nezdaniteľnú časť
základu dane na manželku nemôže uplatniť. Tieto nezdaniteľné časti je možné
uplatniť a odpočítať len od základov dane z tzv. aktívnych príjmov, t.j.
príjmov zo závislej činnosti alebo príjmov z podnikania alebo príjmov z inej
samostatnej zárobkovej činnosti.
Otázka č. 6 - Príjmy z prenájmu vymedzené v § 6 ods. 3 a príjmy zo živnosti
Daňovník prenajíma nehnuteľnosť. Počas roka získal živnostenské oprávnenie a
začal podnikať v gastronómii. Nehnuteľnosť chce naďalej prenajímať. Ak daňovník
prenajíma nehnuteľnosť ako FO - občan a súčasne dosahuje príjmy zo živnosti,
pričom v živnostenskom oprávnení nemá zahrnutý prenájom nehnuteľnosti, bude
príjem z prenájmu už príjmom podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov?
Odpoveď
Ak daňovník prenajíma nehnuteľnosť ako FO - nepodnikateľ, naďalej zaradí
dosiahnuté príjmy z prenájmu nehnuteľnosti do § 6 ods. 3 zákona o dani z
príjmov. V prípade, že by bol prenájom nehnuteľnosti vykonávaný ako
podnikateľská činnosť, potom by boli dosiahnuté príjmy vymedzené v § 6 ods. 1
zákona o dani z príjmov.
Otázka č. 7 – Povinnosť podať priznanie
Dôchodca v príslušnom zdaňovacom období prenajímal byt, pričom nájomca mu
uhradil celkom sumu 2 000 eur. Iné zdaniteľné príjmy dôchodca nemal.
Odpoveď
V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie od dane v sume 500 eur
(2 000 - 500), t.j. po odpočítaní mu zostane zdaniteľný príjem z prenájmu v sume
1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za príslušné
zdaňovacie obdobie povinnosť podať daňové priznanie, lebo nepresiahol sumu 2
289,63 eura (hranicu pre povinnosť podať daňové priznanie za rok 2022).
Otázka č. 8 – Povinnosť podať priznanie pri kombinácii príjmov
Daňovník mal v príslušnom zdaňovacom období okrem príjmov zo závislej činnosti
vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o
dani z príjmov vo výške 1 550 eur.
Odpoveď
V uvedenom prípade si daňovník môže pri príjmoch z prenájmu uplatniť oslobodenie
od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem
z prenájmu predstavuje sumu 1 050 eur.
Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahne sumu 2 289,63 eura (t.j. 5
000 eur zo závislej činnosti + 1 050 eur z prenájmu), je povinný vysporiadať
svoju daňovú povinnosť z uvedených zdaniteľných príjmov podaním daňového
priznania (za príslušné zdaňovacie obdobie nemôže požiadať zamestnávateľa o
vykonanie ročného zúčtovania).
Otázka č. 9 – Možnosť požiadať zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania
Daňovník mal v príslušnom zdaňovacom období okrem príjmov zo závislej činnosti
vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 zákona o
dani z príjmov vo výške 400 eur.
Odpoveď
V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť pri príjmoch z prenájmu oslobodenie
od dane v sume 500 eur, t.j. po jej odpočítaní nemá žiadny zdaniteľný príjem z
prenájmu. Daňovník nie je povinný podať daňové priznanie a môže požiadať
zamestnávateľa o vykonanie ročného zúčtovania príjmov zo závislej činnosti.
Otázka č. 10 - Príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a daňové priznanie
Kde v daňovom priznaní sa uvádzajú príjmy z prenájmu?
Odpoveď
Ak daňovník dosahuje zdaniteľné príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, uvádza ich v
daňovom priznaní k dani z príjmov FO typ B v VI. odd. v Tabuľke č. 1 (v DPFOB za
rok 2022 na riadok č. 11).