Výdavky na opravu nehnuteľnosti vynaložené pred začatím prenajímania

Otázka

Podľa § 4 ods. 4 ZDP sa nevyhnutne vynaložené výdavky spojené so začatím
činnosti vynaložené v kalendárnom roku, ktorý predchádzal roku, v ktorom
daňovník s príjmami podľa § 6 ZDP začal túto činnosť vykonávať, zahrnú do
základu dane počnúc zdaňovacím obdobím, v ktorom začal túto činnosť vykonávať.
Ako sa majú posudzovať výdavky na opravu nehnuteľnosti vynaložené pred začatím
prenajímania nehnuteľnosti?

 

Odpoveď zo dňa 28.2.2020

V Metodickom pokyne k zdaňovaniu príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona č.
595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov od 1. 1. 2014 (IRA
č. 14/2014) je okrem iného uvedené: 

„Ak má daňovník prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období zaradenú
vo svojom obchodnom majetku, t. j. ak o nehnuteľnosti účtuje v knihe dlhodobého
hmotného majetku (v prípade účtovania v sústave JÚ) alebo o nehnuteľnosti účtuje
ako o dlhodobom hmotnom majetku v účtovej triede 0 (v prípade účtovania v
sústave PÚ), alebo ak nehnuteľnosť eviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11
ZDP, potom si v súlade s podmienkami ustanovenými v ZDP môže do daňových
výdavkov uplatňovať:

• výdavky na obstaranie prenajímanej nehnuteľnosti (formou odpisov),

• výdavky na jej technické zhodnotenie (ustanoveným spôsobom),

• výdavky na jej opravy a udržiavanie a

• iné súvisiace výdavky spojené s používaním prenajímanej nehnuteľnosti.

Ak daňovník nemá prenajímanú nehnuteľnosť v príslušnom zdaňovacom období
zaradenú vo svojom obchodnom majetku [§ 2 písm. m) ZDP], t. j. o nej neúčtuje
ani ju neeviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP, potom výdavky
spojené s obstaraním prenajímanej nehnuteľnosti, výdavky spojené s jej opravou
alebo technickým zhodnotením, sú v súlade s § 21 ods. 1 písm. i) ZDP výdavkami
na osobnú potrebu daňovníka, ktoré súvisia s využívaním jeho osobného majetku.
Daňovník si takto vynaložené výdavky môže uplatniť ako výdavky na dosiahnutie
zdaniteľného príjmu pri predaji predmetnej nehnuteľnosti. Do daňových výdavkov
si v takomto prípade daňovník môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku
prenajímanej nehnuteľnosti, ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na
ostatné služby. Do daňových výdavkov nemôže v takomto prípade zahrnúť, napr. ani
výdavky na poistenie nehnuteľnosti, daň z nehnuteľností.“

Podľa § 4 ods. 4 ZDP výdavky vynaložené na zásoby a iné nevyhnutne vynaložené
výdavky spojené so začatím činnosti vynaložené v kalendárnom roku, ktorý
predchádzal roku, v ktorom daňovník s príjmami podľa § 6 ZDP začal túto činnosť
vykonávať, sa zahrnú do základu dane, počnúc zdaňovacím obdobím, v ktorom začal
túto činnosť vykonávať.

Tak ako každý daňový výdavok aj daňové výdavky vynaložené v súvislosti so
začatím prenájmu, z ktorého budú plynúť príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP, musia
spĺňať podmienky vymedzené v § 2 písm. i) ZDP, teda sú výdavkami daňovníkom
preukázateľne vynaložené na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov
a sú zaúčtované v účtovníctve daňovníka alebo zaevidované v evidencii daňovníka
podľa § 6 ods. 11 ZDP. Preto výdavky vynaložené na opravu nehnuteľnosti v
zdaňovacom období, ktorý predchádzal roku, v ktorom daňovník prenajal túto
nehnuteľnosť, sa môžu v súlade so znením § 4 ods. 4 ZDP a pri splnení podmienok
uvedených § 2 písm. i) ZDP zahrnúť do základu dane v zdaňovacom období, v ktorom
začal prenájom takejto nehnuteľnosti za predpokladu, že:

• oprava nehnuteľnosti súvisela výlučne s preukázaným zámerom prenajímania tejto
nehnuteľnosti (nešlo o opravu nehnuteľnosti, ktorá súvisela s využívaním
osobného majetku daňovníka slúžiaceho len na jeho osobnú potrebu) a

• v zdaňovacom období, v ktorom začal prenajímať túto nehnuteľnosť, ju
prenajímateľ zaradil do obchodného majetku v súvislosti s dosahovaním príjmov
podľa § 6 ods. 3 ZDP.