Príjmy z prenájmu zdedeného pozemku

0tázka
Po otcovi zdedili pozemky (ornú pôdu) 3 súrodenci. Keďže pozemky nebolo možné
ďalej deliť na tretiny (drobiť), vylosovali si, komu sa ktorý pozemok zapíše do
listu vlastníctva, ale v uznesení o dedičstve si upravili, že všetky náklady
ohľadne pozemkov budú znášať v jednej tretine a rovnako aj všetky výnosy z
jednotlivých pozemkov si rozdelia rovnakým dielom, tzn. 1/3 každému súrodencovi,
bez ohľadu na to, kto je na liste vlastníctva uvedený ako vlastník. Pozemok,
ktorý si vylosovala daňovníčka, je prenajatý záhradkárom (Slovenskému
zväzu´záhradkárov) nájomnou zmluvou na dobu neurčitú. Zmluva bola uzavretá
3.8.2012 podľa Občianskeho zákonníka a zákona č. 64/1997 Z. z. v znení
neskorších predpisov s jej zomrelým otcom (a ďalšími dvoma spoluvlastníkmi).
V zmysle občianskeho zákonníka (§ 680) ak dôjde k zmene vlastníctva k prenajatej
veci, vstupuje nadobúdateľ do právneho postavenia prenajímateľa a ak dôjde ku
zmene vlastníctva k nehnuteľnej veci, môže z tohto dôvodu vypovedať nájomnú
zmluvu iba nájomca (záhradkári chcú v prenájme pokračovať), tzn. daňovníčka sa
stala prenajímateľom pozemku (s pozemkom „zdedila" aj nájomný vzťah, ktorý
nemôže vypovedať, resp. kým sa to inak nevyporiada, lebo k pozemku beží konanie
v zmysle § 7 ods.1 zákona č. 64/1997 Z. z.). Nájomné za tento prenajatý pozemok
však v zmysle uznesenia o dedičstve musí daňovníčka v 1/3 vyplatiť sestre a v
1/3 bratovi.
Ako sa má zdaňovať príjem z prenájmu pozemku?

Odpoveď zo dňa 25.7.2018
Príjmami z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, ak nejde o príjmy z podnikania podľa §
6 ods. 1 ZDP a o príjmy zo závislej činnosti podľa § 5 ZDP, sú príjmy z prenájmu
nehnuteľností. Takýmito príjmami sú aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré
sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti.
ZDP upravuje možnosť delenia príjmov z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP výlučne v
prípade dosiahnutia týchto príjmov z prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v
bezpodielovom spoluvlastníctve manželom (§ 4 ods. 8 a § 8 ods. 16 ZDP) a v
prípade prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je v podielovom spoluvlastníctve (§ 10
ods. 1 ZDP). Ak daňovník poberá príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP z prenájmu
nehnuteľnosti, ktorá je v jeho výlučnom vlastníctve, nemá možnosť si rozdeliť
tieto príjmy (ani výdavky) na iné osoby v súlade so znením ZDP.
Poznámka:
Dávame do pozornosti, že ani podieloví spoluvlastníci nehnuteľnosti si nemôžu na
účely zdanenia určiť iný podiel na príjmoch a výdavkoch z prenájmu nehnuteľností
ako je podiel na nehnuteľnosti určený k podielom ostatných spoluvlastníkov.
Ak uvedenú nehnuteľnosť nadobudol prenajímateľ dedením a súčasťou uznesenia o
dedičstve bola dohoda o vyporiadaní sa dedičov, podľa ktorej všetky výnosy z
jednotlivých pozemkov, ktoré nadobudli dedením sa majú rozdeliť rovnakých dielom
ako aj všetky náklady ohľadne pozemkov majú znášať rovnakým dielom, táto dohoda
nemôže byť súčasne dohodou o spôsobe zdanenia týchto výnosov a o uplatnení
daňových výdavkov inak, ako je to uvedené v ZDP. Preto takáto dohoda nemá vplyv
na posúdenie zdanenia príjmov z prenájmu prenajímateľa, ktorý je vlastníkom
konkrétnej prenajímanej nehnuteľnosti.
Príjem z prenájmu zdedenej nehnuteľnosti je príjmom podľa § 6 ods. 3 ZDP, ktorý
je povinný zdaniť prenajímateľ, ktorý je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti.
Tento prenajímateľ si môže uplatniť daňové výdavky spojené výlučne s
dosiahnutím, zabezpečením a udržaním príjmov z prenájmu danej nehnuteľnosti,
ktoré on sám preukázateľne vynaložil (nie výplata spoludedičom, nie výdavky
spoludedičov). Taktiež si uplatní oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP za
podmienok tam uvedených.
Ak príjmy z prenájmu rozdelí vlastník nehnuteľnosti ostatným dedičom podľa
dohody o urovnaní uvedenej v uznesení o dedičstve, potom takýto príjem ostatných
dedičov nie je u nich predmetom dane z príjmov fyzickej osoby podľa § 2 písm. b)
ZDP, nakoľko v danom prípade nejde o príjem (výnos) z ich činnosti ani z
nakladania s ich majetkom.