1289

Príjmy fyzickej osoby z predaja nehnuteľností - vymedzenie
Príjmy z predaja nehnuteľnosti patria medzi príjmy z prevodu vlastníctva
nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov vtedy, ak ide o
predaj nehnuteľnosti, ktorú predávajúci využíva
* na osobné účely, alebo
* na prenájom, z ktorého plynú príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona, pričom nie je
podstatné, či je prenajímaná nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku
predávajúceho, alebo
* na podnikanie alebo na inú samostatnú zárobkovú činnosť, ak v momente predaja
nehnuteľnosť už nie je zahrnutá do obchodného majetku predávajúceho.

Pri posudzovaní splnenia podmienok pre oslobodenie príjmu z predaja
nehnuteľnosti sa posudzujú dva faktory:
* spôsob nadobudnutia (napr. dedenie, darovanie, kúpa, a pod.),
* doba vlastníctva.

Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahrnie príjem z predaja
nehnuteľnosti až v tom zdaňovacom období, v ktorom sa prijal, bez ohľadu na to,
v ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci.
Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňajú zdaniteľné príjmy znížené
o výdavky preukázateľne vynaložené na dosiahnutie predmetných príjmov. Ak sú
výdavky spojené s týmto druhom príjmu vyššie, ako dosiahnutý príjem, na rozdiel
sa neprihliada. To znamená, že pri dosiahnutí príjmov z predaja nehnuteľnosti
nie je možné vykázať stratu.

Ak daňovník dosiahol v zdaňovacom období len zdaniteľné príjmy z predaja
nehnuteľnosti, ktoré sú na daňové účely považované za tzv. pasívne príjmy,
nemôže si znížiť základ dane odpočítaním nezdaniteľnej časti základu dane na
daňovníka alebo nezdaniteľnej časti základu dane na manžela/manželku. Pri tomto
druhu príjmov nie je daňovník povinný registrovať sa u správcu dane.

Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu dosiahnutého predajom
nehnuteľnosti, potom sa takýto príjem považuje za zdaniteľný príjem. Daňovník si
vysporiada svoju daňovú povinnosť podaním daňového priznania k dani z príjmov
typ B, pričom daný príjem a k nemu prislúchajúce výdavky uvedie v VIII. odd. v
Tabuľke č. 3 daňového priznania.

FAQ

Otázka č. 1 - Podanie daňového priznania
Daňovník dosiahol príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov
oslobodený, pričom k podpisu kúpnej zmluvy došlo dňa 20.12.2021, ale kúpna cena
bola zaplatená až 15.1.2022. V ktorom zdaňovacom období je daňovník povinný
priznať príjem z predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď
Daňovník je povinný príjem z predaja nehnuteľnosti priznať v daňovom priznaní k
dani z príjmov za zdaňovacie obdobie 2022, nakoľko príjem obdržal až v roku
2022.

Otázka č. 2 - Predaj prenajímanej nehnuteľnosti
Daňovník vlastní byt, ktorý využíva na prenájom (§ 6 ods. 3). Túto nehnuteľnosť
má zaradenú v obchodnom majetku. Z dôvodu ukončenia nájomnej zmluvy nájomcom sa
rozhodne prenajímanú nehnuteľnosť predať bezprostredne po ukončení prenájmu.
Keďže bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, bez ohľadu na to, ako dlho
je daňovník jej vlastníkom, príjem z jej predaja nie je od dane z príjmov
oslobodený. Príjem z predaja nehnuteľnosti má daňovník uviesť v daňovom priznaní
ako príjem z prenájmu nehnuteľnosti, alebo ako príjem z prevodu vlastníctva
nehnuteľnosti?
Odpoveď
Príjem, ktorý daňovník dosiahne predajom prenajímanej nehnuteľnosti, bude
podliehať zdaneniu, nakoľko k predaju nehnuteľnosti došlo v lehote do 5 rokov od
jej vyradenia z obchodného majetku. Takto dosiahnutý príjem predstavuje pre
daňovníka príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti (§ 8 ods. 1 písm. b) zákona
o dani z príjmov).

Otázka č. 3 - Uplatnenie NČZD na daňovníka
Za príslušné zdaňovacie obdobie daňovníčka poberala rodičovský príspevok a
dosiahla zdaniteľný príjem za predaj bytu nadobudnutého darom. Rodičovský
príspevok je príjem oslobodený od dane, teda daňové priznanie bude podávať len z
titulu dosiahnutia príjmov z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Môže si
daňovníčka znížiť základ dane aj o nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka?
Odpoveď
Ostatné príjmy vymedzené v § 8 zákona, kde sa zaraďujú zdaniteľné príjmy z
predaja nehnuteľnosti, sú tzv. pasívne príjmy, pri ktorých si daňovník nemôže
uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka.

Otázka č. 4 - Povinnosť registrácie
Daňovník je zamestnaný na trvalý pracovný pomer. V priebehu zdaňovacieho obdobia
predal byt, ktorého vlastníkom bol 2 roky. To znamená, že je povinný vysporiadať
si svoju daňovú povinnosť podaním daňového priznania typu B. Daňovník však nemá
pridelené DIČ. Je povinný registrovať sa u správcu dane z titulu dosiahnutia
príjmu z predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď
Daňovníkovi, ktorý dosahuje príjem zo závislej činnosti (§ 5) a súčasne dosiahol
príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti [§ 8 ods. 1 písm. b)], nevzniká
povinnosť registrácie v zmysle § 49a zákona o dani z príjmov. Daňovník si
vysporiada svoju daňovú povinnosť podaním daňového priznania typ B, na ktorom
uvedie svoje rodné číslo.

Otázka č. 6 - Započítanie príjmov z predaja nehnuteľnosti
Daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol kúpou v roku 2018. Keďže
predmetnú nehnuteľnosť nevlastní viac ako päť rokov, nie je príjem z jej predaja
oslobodený. Zmluvné strany sa dohodli, že kúpnu cenu uhradia v dvoch splátkach.
Prvú splátku kupujúci uhradí do 20.12.2022 a druhú splátku do 30.4.2023. Návrh
na vklad do katastra nehnuteľností bude vykonaný až po zaplatení celej kúpnej
sumy. Akým spôsobom si vysporiada v daňovom priznaní dosiahnutý príjem?
Odpoveď
Do základu dane (čiastkového základu dane) sa zahrnie príjem z predaja
nehnuteľnosti v tom zdaňovacom období, v ktorom sa prijal, bez ohľadu na to, v
ktorom zdaňovacom období nadobudol vlastnícke právo k nehnuteľnosti kupujúci.
Príjmy vyplácané v splátkach na základe kúpnej zmluvy, ktorou sa prevádza
vlastníctvo, sa zahrnú teda do základu dane (čiastkového základu dane) v tom
zdaňovacom období, v ktorom boli prijaté, teda v roku 2022 príjem z prvej
splátky a v roku 2023 príjem z druhej splátky.

Otázka č. 7 - Predaj bytu po vyradení z obchodného majetku
Daňovník nadobudol byt kúpou do osobného vlastníctva v roku 2008 za 50 000 eur
(po prepočte na eurá). Od roku 2015 byt začal prenajímať a zahrnul ho do
obchodného majetku. K 31.12.2020 byt z obchodného majetku vyradil a v marci
2022 byt predal za 80 000 eur. Je príjem z jeho predaja zdaniteľným príjmom?
Odpoveď
Pretože ide o predaj bytu, ktorý bol zahrnutý do obchodného majetku, na účely
oslobodenia príjmu z predaja je rozhodujúca doba, ktorá uplynula od vyradenia
bytu z obchodného majetku do jeho predaja. K predaju bytu došlo do piatich rokov
od vyradenia bytu z obchodného majetku, preto príjem z jeho predaja predstavuje
zdaniteľný príjem. Uvedený príjem daňovník zaradí medzi ostatné príjmy z prevodu
vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona. Daňovník uvedie v
daňovom priznaní príjem z predaja bytu v sume 80 000 eur, ku ktorému uplatní ako
výdavok zostatkovú cenu bytu (§ 25 ods. 3 zákona o dani z príjmov).

Otázka č. 8 - Predaj budovy zaradenej do obchodného majetku
Daňovník má v podnikaní (vykonávanie živnosti) zaradenú budovu. Rozhodne sa ju
predať. Bude takýto príjem z predaja budovy zaradenej do obchodného majetku
príjmom vymedzeným v § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov?
Odpoveď
Príjem z predaja obchodného majetku sa považuje za príjem z podnikania alebo
inej samostatnej zárobkovej činnosti. V uvedenom prípade sa nejedná o príjem z
prevodu vlastníctva nehnuteľnosti, ale o príjem zo živnosti ( § 6 ods. 1písm. b)
zákona o dani z príjmov), nakoľko ide o príjem z nakladania s obchodným majetkom
(§ 6 ods . 5 zákona).