Oslobodenie príjmu z predaja nehnuteľnosti
Podmienky na oslobodenie príjmov plynúcich fyzickým osobám z predaja
nehnuteľností od dane z príjmov sú ustanovené v § 9 ods. 1 písm. a), b) a d)
zákona o dani z príjmov. Splnenie podmienok pre oslobodenie príjmu od dane u
predávajúceho závisí od spôsobu nadobudnutia predávanej nehnuteľnosti a od doby
vlastníctva.
Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov je od dane oslobodený príjem z
predaja nehnuteľnosti, a to po uplynutí piatich rokov odo dňa jej nadobudnutia
alebo jej vyradenia z obchodného majetku, ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do
obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o
budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od jej nadobudnutia
alebo od jej vyradenia z obchodného majetku, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená
až po piatich rokoch od jej nadobudnutia alebo vyradenia z obchodného majetku.
Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení nadobúda smrťou
poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností (tak ako pri zmluvnom
prevode nehnuteľnosti).
Ak sa predáva nehnuteľnosť nadobudnutá dedením (postupným dedením) v priamom
rade alebo niektorým z manželov, vzťahuje sa na dosiahnutý príjem oslobodenie
podľa § 9 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov po uplynutí piatich rokov odo
dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva alebo
spoluvlastníctva poručiteľa (poručiteľov) alebo vyradenia z obchodného majetku,
ak bola táto nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku, okrem príjmov, ktoré
plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do
piatich rokov od jej nadobudnutia alebo od jej vyradenia z obchodného majetku,
aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia
alebo vyradenia z obchodného majetku.
S účinnosťou od 1.9.2022 sa podľa § 9 ods. 1 písm. o) zákona o dani z príjmov do
lehoty piatich rokov vlastníctva pozemku započítava aj doba od nadobudnutia
pôvodného pozemku, ktorý bol nahradený iným pozemkom podľa § 11 zákona č.
330/1991 Zb. o pozemkových úpravách, usporiadaní pozemkového vlastníctva,
pozemkových úradoch, pozemkovom fonde a o pozemkových spoločenstvách v znení
neskorších predpisov, ak bol predaný pozemok nadobudnutý podľa zákona
o pozemkových úpravách. Rovnako sa postupuje aj v prípade nadobudnutia pozemku
dedením v priamom rade, ak poručiteľ nadobudol predmetný pozemok podľa § 11
zákona o pozemkových úpravách, t. j. aj u poručiteľa sa spočítava doba
vlastníctva pozemku odo dňa pôvodného nadobudnutia pozemku spolu s dobou
vlastníctva pozemku nadobudnutého v rámci vyrovnania podľa § 11 zákona
o pozemkových úpravách.
V zmysle § 9 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov príjmy z predaja
nehnuteľnosti, ktorá bola vydaná oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov
(ide o vydanie v rámci tzv. reštitučných zákonov; napr. zákon č. 119/1990 Z. z.
o súdnej rehabilitácii v znení neskorších predpisov, zákon č. 403/1990 Z. z. o
zmiernení následkov niektorých majetkových krívd v znení neskorších predpisov a
pod.) sú oslobodené od dane za podmienky, že príjem z predaja takejto
nehnuteľnosti bol prijatý touto oprávnenou osobou. Na účely oslobodenia od dane
v danom prípade nie je rozhodujúce ako dlho predávajúci nehnuteľnosť vlastnil a
nie je podstatné, či bola predávaná nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.
FAQ
Otázka č. 1 – Príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane
Kedy je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Odpoveď
Od dane je oslobodený príjem:
* z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku), a to po uplynutí 5
rokov odo dňa jej nadobudnutia,
* z predaja nehnuteľnosti (nezaradenej v obchodnom majetku) nadobudnutej
dedením (postupným dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, ak
uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne
do vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),
* z predaja nehnuteľnosti zaradenej do obchodného majetku, a to po uplynutí 5
rokov od jej vyradenia z obchodného majetku,
* z predaja nehnuteľnosti vydanej oprávnenej osobe podľa osobitných predpisov
(ide o vydanie v rámci reštitučných zákonov).
Otázka č. 2 - Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je oslobodený od dane
V ktorých prípadoch príjem z predaja nehnuteľnosti nie je oslobodený od dane?
Odpoveď
Oslobodenie od dane sa nevzťahuje na príjmy:
* z predaja nehnuteľnosti, ak bola nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku.
V takomto prípade je príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane až po
uplynutí piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku.
* z predaja nehnuteľnosti, ktoré plynú daňovníkovi podľa zmluvy o budúcom
predaji nehnuteľnosti, ak sa táto zmluva uzavrela pred uplynutím piatich
rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti (alebo od jej vyradenia z obchodného
majetku).
Otázka č. 3 – Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade
V marci 2022 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2018 po smrti otca
(dedenie v priamom rade). Otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol pozemok kúpou v
decembri 2015. Je uvedený príjem oslobodený od dane?
Odpoveď
Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane, nakoľko sa doba vlastníctva u
poručiteľa (otca) a nadobúdateľa (syna) spočítava, pričom táto doba vlastníctva
je v trvaní viac ako 5 rokov. Z tohto titulu nevzniká daňovníkovi povinnosť
podávať daňové priznanie.
Otázka č. 4 – Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade
Daňovník predal v apríli 2022 rekreačnú chatu, ktorú nadobudol v roku
2019 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla chatu kúpou v roku 2011. Je
možné pri príjme z predaja takejto nehnuteľnosti uplatniť oslobodenie od dane?
Odpoveď
Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením v nepriamom rade, na účely
oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje,
že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5
rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva
alebo spoluvlastníctva poručiteľa. Pretože k predaju rekreačnej chaty došlo do
piatich rokov od jej nadobudnutia do vlastníctva daňovníka (odo dňa
úmrtia sestry), príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.
Otázka č. 5 - Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej v rámci reštitúcie - oprávnenou
osobou
Daňovník nadobudol v roku 2018 na základe rozhodnutia v rámci reštitúcie
nehnuteľnosť, ktorú sa rozhodol v marci 2022 predať. Je takýto príjem oslobodený
od dane?
Odpoveď
Keďže daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol v rámci reštitučných
zákonov ako oprávnená osoba, príjem, ktorý plynie tejto oprávnenej osobe z
predaja predmetnej nehnuteľnosti je od dane z príjmov oslobodený, a to bez
ohľadu na to, že doba od vydania nehnuteľnosti do dňa jej predaja nepresiahla 5
rokov.
Otázka č. 6 - Oprávnená osoba
Daňovník daroval svojmu synovi v roku 2019 nehnuteľnosť, ktorú nadobudol v rámci
reštitúcie. Syn plánuje nehnuteľnosť predať. Bude sa na neho vzťahovať
oslobodenie v zmysle § 9 ods. 1 písm. d) zákona o dani z príjmov?
Odpoveď
Ak by daňovník nehnuteľnosť nadobudnutú v rámci reštitúcie daroval napr. svojmu
synovi, a tento by sa rozhodol predať túto nehnuteľnosť, syn sa nepovažuje za
oprávnenú osobu na vydanie nehnuteľnosti v rámci reštitúcie, a preto sa
podmienky pre oslobodenie budú u syna ako predávajúceho skúmať podľa § 9 ods. 1
písm. a) zákona o dani z príjmov. Ak syn predá nehnuteľnosť nadobudnutú
darovaním do piatich rokov od jej nadobudnutia v roku 2019, potom bude u neho
príjem z predaja nehnuteľnosti podliehať zdaneniu.
Otázka č. 7 – Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade -
zdaniteľný príjem
V máji 2022 daňovník predal rodinný dom, ktorý zdedil v decembri 2019 po smrti
otca (dedenie v priamom rade). Otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol rodinný dom
kúpou v decembri 2018. Je uvedený príjem oslobodený od dane?
Odpoveď
Príjem z predaja pozemku nie je oslobodený od dane, nakoľko k predaju rodinného
domu došlo do 5 rokov od jeho nadobudnutia do vlastníctva u poručiteľa (otca) v
roku 2018. Daňovník je povinný vysporiadať daňovú povinnosť z dosiahnutého
príjmu osobne podaním daňového priznania k dani z príjmov za rok 2022 v lehote
do konca marca 2023, pričom k zdaniteľnému príjmu z predaja nehnuteľnosti (§ 8
ods. 1b) zákona) ako výdavok môže uplatniť hodnotu rodinného domu uvedenú v
osvedčení o dedičstve.