Uplatnenie výdavkov pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti
Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjme z predaja nehnuteľnosti,
vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5 a uplatňujú sa v
závislosti od spôsobu nadobudnutia nehnuteľnosti a účelu, na aký bola
nehnuteľnosť využívaná.
 
Do základu (čiastkového základu) dane podľa § 8 zákona o dani z príjmov sa
zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené na jeho
dosiahnutie. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu uvedeným v § 8
odseku 1 vyššie ako príjem, na rozdiel sa neprihliada. To znamená, že v súlade s
§ 8 ods. 2 zákona o dani z príjmov sa výdavky môžu uplatniť najviac do výšky
príslušného druhu príjmu (nie je možné vykázať stratu).

Od príjmov uvedených v ustanovením § 8 zákona o dani z príjmov možno odpočítať
len skutočne vynaložené výdavky na jeho dosiahnutie, ktoré daňovník preukáže
hodnovernými dokladmi.
 
Podľa § 8 ods. 12 zákona o dani z príjmov pri príjmoch podľa odsekov 1 a 2,
ktoré sú súčasťou základu dane (čiastkového základu dane), sa za výdavky
považuje aj povinné platené poistné z týchto príjmov.
 

FAQ
 
Otázka č. 1 - Výdavky pri predaji nehnuteľnosti
Aké výdavky si môže daňovník uplatniť k príjmom z predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď
Podľa zákona o dani z príjmov je pri príjmoch z prevodu vlastníctva
nehnuteľnosti výdavkom:
* pri nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou je výdavkom preukázateľne zaplatená
kúpna cena
* pri nehnuteľnosti nadobudnutej dedením je výdavkom tzv. všeobecná cena
určená podľa Civilného mimosporového poriadku, t. j. cena uvedená v uznesení
o dedičstve;
* pri nehnuteľnosti nadobudnutej darovaním je potrebné posúdiť skutočnosť, či
by bol príjem z predaja u darcu v čase darovania, ak by nehnuteľnosť predal,
oslobodený od dane z príjmov alebo nie. V prípade, ak by  bol príjem z
predaja u darcu oslobodený od dane z príjmov, potom je výdavkom cena
nehnuteľnosti zistená súdnym znalcom v čase darovania. V prípade, ak by
príjem z predaja u darcu nebol oslobodený od dane, výdavkom u predávajúceho
je obstarávacia cena zistená u darcu (t. j. cena, za ktorú nehnuteľnosť
nadobudol do vlastníctva darca)
* ak ide o majetok, ktorý bol zahrnutý v obchodnom majetku, výdavkom je
zostatková cena nehnuteľnosti (§ 25 ods. 3 zákona) 
* finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie,
opravu a údržbu veci vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci,
okrem výdavkov na osobné účely,
* výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo
vlastnej réžii; výdavkami preukázateľne vynaloženými na obstaranie
nehnuteľností sú aj:
* úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva
užívania nájomného družstevného bytu
* úroky z hypoúveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním tejto
nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v
zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov,
ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti
do obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky
súvisiace s poskytnutým úverom.


Otázka č. 2 - Daňová strata pri predaji nehnuteľnosti
Daňovník v roku 2022 dosiahol príjem z predaja nehnuteľnosti vo výške 88 000
eur,  ktorú nadobudol do vlastníctva kúpou v roku 2018. V roku 2018 daňovník
kúpil predmetnú nehnuteľnosť za 55 000 eur a následne preukázateľne vynaložil
výdavky na technické zhodnotenie tejto nehnuteľnosti (nadstavba) vo výške 34 500
eur.  V akej výške si môže daňovník uplatniť výdavky k príjmom z predaja
nehnuteľnosti?
Odpoveď
Podľa zákona o dani z príjmov sa do základu dane (čiastkového základu dane)
zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o výdavky preukázateľne vynaložené len na
dosiahnutie takéhoto príjmu. Ak sú výdavky spojené s jednotlivým druhom príjmu
(príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti) vyššie ako príjem, na rozdiel sa
neprihliada (stratu na daňové účely nie je možné vykázať). To znamená, že k
príjmom z predaja nehnuteľnosti vo výške 88 000,- eur, si daňovník môže uplatniť
vynaložené výdavky len do výšky príjmu z predaja nehnuteľnosti, teda len vo
výške 88 000,- eur, a to aj napriek tomu, že v úhrne daňovník vynaložil
výdavky vo výške 89 500 eur (55 000 + 34 500). 
 
Otázka č. 3 - Uplatnenie výdavkov pri predaji nehnuteľnosti 
Daňovník predal v roku 2022 nehnuteľnosť, ktorú nadobudol kúpou v roku 2018 za
50 000,- eur. Keďže predmetnú nehnuteľnosť nevlastnil viac ako päť rokov, 
príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane z príjmov. Zmluvné strany sa
dohodli, že kúpnu cenu (58 000,- eur) uhradí kupujúci v dvoch splátkach. Prvú
splátku  vo výške 20 000,- eur kupujúci uhradí do 20.12.2022 a druhú splátku vo
výške 38  000,- eur do 30.4.2023. Akým spôsobom si uplatní výdavky, pri tomto
spôsobe dosiahnutia zdaniteľných príjmov?
Odpoveď
Výdavky, ktoré prevyšujú príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti v tom
zdaňovacom období, v ktorom po prvý raz plynú splátky, sa môžu uplatniť v tomto
zdaňovacom období až do výšky týchto príjmov. Ak tieto príjmy plynú aj v ďalšom
zdaňovacom období, postupuje sa rovnako, a to až do výšky celkovej sumy daných
príjmov. Príjem z predaja vo výške 20 000 eur, ktorý daňovník dosiahne v roku
2022 (prvú splátku) uvedie do daňového priznania za rok 2022, pričom k tomu
príjmu uplatní výdavky len do výšky tohto zdaňovaného  príjmu, t. j. vo výške 20
000,- eur. Príjem z predaja vo výške  38 000,- eur, ktorý daňovník dosiahne  v
roku 2023 (druhú splátku), daňovník uvedie do daňového priznania za rok
2023 (podávaného do konca marca 2024), pričom k tomuto príjmu zahrnie
zvyšnú časť výdavkov vo  výške 30 000,- eur.
 
 
Otázka č. 4 - Uplatnenie poistného pri predaji nehnuteľnosti
Daňovník predal v roku 2021 nehnuteľnosť, ktorú vlastnil iba 2 roky. Na základe
ročného zúčtovania zdravotného poistenia za rok 2021 mu zdravotná poisťovňa
vyrubila nedoplatok, ktorý daňovník v roku 2022 zaplatil. Ako si môže daňovník
uplatniť tento výdavok?
Odpoveď
Podľa § 8 ods. 12 zákona o dani z príjmov pri príjmoch podľa § 8 ods. 1 a 2,
ktoré sú súčasťou základu dane, sa za výdavky považuje aj povinne platené
poistné z týchto príjmov. Daňovník si zaplatený nedoplatok z ročného zúčtovania
zdravotného poistenia súvisiaci s príjmom z predaja nehnuteľnosti môže uplatniť
ako daňový výdavok  za rok 2021 prostredníctvom  podania dodatočného daňového
priznania za rok 2021.  
 
 
Otázka č. 5 – Výdavky pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej formou
hypotekárneho úveru
Aké výdavky môže uplatniť  daňovník pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej
formou hypotekárneho úveru?
Odpoveď
Pri príjmoch dosiahnutých z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola obstaraná formou
hypotekárneho úveru, je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené na jej
obstaranie [§ 8 ods. 5 písm. f) zákona o dani z príjmov]. Medzi tieto výdavky je
možné zahrnúť aj úroky z úverov od stavebných sporiteľní resp. hypotekárnych
úverov, ktoré sú poskytované výlučne za účelom nadobudnutia/kúpy nehnuteľnosti.
Za uznané daňové výdavky súvisiace s obstaraním majetku (predávanej
nehnuteľnosti) možno považovať aj ďalšie preukázateľne vynaložené výdavky, a to
napr. poplatky za zrušenie úverovej zmluvy alebo poplatky za predčasné splatenie
úveru, vedenie úverového účtu, zriadenie záložného práva a pod. Upozorňujeme, že
samotné splátky úveru nie je možné uplatniť do daňových výdavkov.