Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej kúpou
Ak daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo
viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z
takéhoto predaja nie je od dane oslobodený, považuje sa za zdaniteľný príjem a
zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8
ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. Základom dane (čiastkovým základom
dane) z tohto druhu príjmu je príjem znížený o výdavky definované v § 8 ods. 5
zákona o dani z príjmov. Medzi takéto výdavky patrí:
* kúpna cena preukázateľne zaplatená za nehnuteľnosť pri jej obstaraní,
* zostatková cena nehnuteľnosti, ak ide o nehnuteľnosť, ktorú mal predávajúci
zaradenú v obchodnom majetku,
* finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie
nehnuteľnosti, opravu a údržbu nehnuteľnosti,
* finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom
nehnuteľnosti,
* výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie nehnuteľnosti, ktorými sú aj
úroky z hypotekárneho úveru alebo stavebného úveru súvisiace s obstaraním
tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý má v
zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov,
ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti
do obchodného majetku; rovnako sa posudzujú aj iné poplatky súvisiace s
poskytnutým úverom
FAQ
Otázka č. 1 - Predaj dvoch nehnuteľností
Daňovník uzavrel v roku 2022 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty, ktoré
boli využívané len na osobné účely. Byt, ktorý kúpil v roku 2019 za 100 000 eur,
predal za 120 000 eur a chatu, ktorú kúpil v roku 2012 za 60 000 eur, predal za
70 000 eur. Kúpnu cenu za obidve nehnuteľnosti zaplatil kupujúci predávajúcemu v
roku 2022.
Odpoveď
Zdaneniu podlieha a za zdaniteľný príjem je považovaný len príjem z predaja
bytu, nakoľko príjem z predaja rekreačnej chaty je od dane z príjmov oslobodený
(k predaju chaty došlo po 5 rokoch odo dňa nadobudnutia). Daňovník zahrnie v
daňovom priznaní za rok 2022 do základu dane (čiastkového základu dane) príjem z
predaja bytu vo výške 120 000 eur a výdavok vynaložený na jeho kúpu vo výške 100
000 eur.
Otázka č. 2 – Predaj bytu po rekonštrukcii
V roku 2018 daňovník nadobudol byt kúpou za 60 000 eur a v roku 2019 ho
zrekonštruoval (výdavky na rekonštrukciu boli 10 000 eur). V roku 2022 ho predal
za 80 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom majetku.
Odpoveď
Takýto príjem z predaja bytu nie je od dane oslobodený, nakoľko nie je splnená
podmienka oslobodenia (a to 5-ročná lehota vlastníctva). Daňovník uvedie v
daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2022 príjem z predaja bytu v sume 80
000 eur. Ako výdavky k príjmom dosiahnutým z predaja bytu si môže predávajúci
uplatniť: kúpnu cenu preukázateľne zaplatenú za byt pri jeho nadobudnutí (60 000
eur), preukázateľné výdavky vynaložené na jeho rekonštrukciu (10 000 eur),
prípadne ďalšie preukázateľne zaplatené výdavky súvisiace s predajom bytu (napr.
provízia realitnej kancelárii pri obstaraní bytu), najviac však do výšky príjmov
z predaja.
Otázka č. 3 - Uznanie výdavkov za znalecký posudok pri obstaraní nehnuteľnosti
Daňovník kúpil nehnuteľnosť v roku 2019. V roku 2022 sa rozhodol predať túto
nehnuteľnosť. Obstaranie nehnuteľnosti financoval formou hypotekárneho úveru, v
súvislosti s ktorým si daňovník musel dať vypracovať znalecký posudok k
obstarávanej nehnuteľnosti. Je možné, aby si o tento výdavok znížil základ dane
z predaja nehnuteľnosti?
Odpoveď
Výdavkami pri príjmoch z prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1
písm. b) ZDP sú v súlade so znením § 8 ods. 5 písm. f) ZDP aj výdavky
preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku alebo jeho výrobu vo vlastnej
réžii. Takýmito výdavkami sú aj výdavky na vypracovanie znaleckého posudku,
ktorý daňovník preukázateľne vynaložil pri kúpe predávanej nehnuteľnosti a aj
správne poplatky preukázateľne vynaložené daňovníkom v súlade s osobitnými
predpismi, ak uvedené výdavky boli vynaložené výlučne za účelom kúpy predávanej
nehnuteľnosti a súvisia s konkrétne predávanou nehnuteľnosťou.