Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením

V prípade zdanenia, resp. oslobodenia príjmov z predaja zdedenej nehnuteľnosti,
je potrebné rozlišovať medzi predajom nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v
priamom rade alebo dedením v nepriamom rade (inými osobami).

O dedenie v priamom rade ide vtedy, ak poručiteľom je príbuzný v priamom rade,
t. j. priamy predok alebo priamy potomok (napr. rodičia, deti, starí rodičia,
vnuci). 

Príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením (postupným
dedením) v priamom rade alebo niektorým z manželov, je od dane oslobodený, ak
uplynie aspoň 5 rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do
vlastníctva alebo spoluvlastníctva poručiteľa (alebo poručiteľov),


Príjem z  predaja nehnuteľnosti, ktorá bola nadobudnutá dedením v nepriamom
rade, napr. po sestre, bratovi, ujovi, je oslobodený až po uplynutí piatich
rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič [§ 9 ods.
1 písm. a) zákona]. Podľa Občianskeho zákonníka sa vlastníctvo pri dedení
nadobúda smrťou poručiteľa, t. j. nie až vkladom do katastra nehnuteľností (tak
ako je to pri zmluvnom prevode nehnuteľnosti).

Ak by príjem z predaja nehnuteľnosti nebol od dane z príjmov oslobodený, potom
daňovníkovi ako predávajúcemu vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom
priznaní k dani z príjmov za príslušné zdaňovacie obdobie. Čiastkovým základom
dane z tohto druhu príjmu je príjem znížený o daňové výdavky. Do daňových
výdavkov sa zahrňujú výdavky uvedené v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov.

Ak ide o nehnuteľnosť, ktorú daňovník nadobudol dedením, výdavkom pri predaji
tejto nehnuteľnosti je všeobecná cena nehnuteľnosti uvedená v uznesení o
dedičstve. 

 

FAQ

Otázka č. 1 - dedenie v priamom rade  - oslobodený príjem
V decembri 2022 daňovník predal byt, ktorý zdedil v apríli 2020 po smrti starého
otca (dedenie v priamom rade). Starý otec daňovníka (poručiteľ) nadobudol byt
kúpou v júni roku 2005. Bude uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený
od dane?
Odpoveď
Príjem z predaja bytu je oslobodený od dane, nakoľko od nadobudnutia bytu
poručiteľom (starým otcom) do predaja pozemku daňovníkom uplynulo viac ako päť
rokov.

Otázka č. 2 - dedenie v nepriamom rade - zdaniteľný príjem 
Daňovník predal v máji 2022 pozemok, ktorý nadobudol v decembri roku
2019 dedením po svojej sestre. Sestra nadobudla pozemok kúpou v roku 2015. Bude
uvedený príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Odpoveď
Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade, na účely
oslobodenia príjmu nie je možné aplikovať zákonné ustanovenie, ktoré vymedzuje,
že od dane je oslobodený príjem z predaja nehnuteľnosti, ak uplynie aspoň 5
rokov odo dňa nadobudnutia tejto nehnuteľnosti preukázateľne do vlastníctva
alebo spoluvlastníctva poručiteľa (sestry). Pretože k predaju pozemku došlo do
piatich rokov od jeho nadobudnutia daňovníkom (december 2019), príjem z predaja
nie je oslobodený od dane a podlieha zdaneniu.
 

Otázka č. 3 - výdavok pri predaji  nehnuteľnosti nadobudnutej dedením
Daňovník zdedil v decembri 2019 po mame nehnuteľnosť, ktorú nevlastnili dokopy
viac ako 5 rokov (mama nehnuteľnosť nadobudla do vlastníctva v januári
2018 kúpou). Aká cena sa uplatní do výdavkov v prípade predaja nehnuteľnosti v
roku 2022?
Odpoveď
V uvedenom prípade sa jedná o dedenie v priamom rade, to znamená, že na účely
posúdenia podmienok oslobodenia sa doba vlastníctva u poručiteľa a daňovníka
spočítava. Nakoľko od nadobudnutia nehnuteľnosti poručiteľom (mamou) do predaja
pozemku daňovníkom neuplynulo viac ako päť rokov, príjem z predaja nie je
oslobodený od dane a podlieha zdaneniu. Keďže daňovník nadobudol  nehnuteľnosť
dedením, ako daňový výdavok je možné uplatniť tzv. všeobecnú cenu uvedenú v
uznesení o dedičstve podľa Civilného mimosporového poriadku.

Otázka č. 4 - dedenie v nepriamom rade - výdavok pri predaji
Daňovník zdedil v roku 2020 po ujovi chatu. Ujo ju vlastnil od roku 2007.
Daňovník následne v roku 2022 túto nehnuteľnosť predal. Bude uvedený príjem z
predaja nehnuteľnosti oslobodený od dane? Ak sa príjem zdaňuje, aký výdavok si
môže daňovník uplatniť?
Odpoveď
Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením, ale v nepriamom rade (po
ujovi), v uvedenom prípade príjem z predaja nie je oslobodený od dane a podlieha
zdaneniu, pretože k predaju nehnuteľnosti došlo do piatich rokov od jej
 nadobudnutia daňovníkom.
Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v roku 2020 sa  do daňových
výdavkov zahrňuje všeobecná cena uvedená v uznesení o dedičstve.