Určenie dňa nadobudnutia nehnuteľnosti pri predčasnom užívaní nehnuteľnosti

Otázka

Daňovníkovi bolo vydané dočasné kolaudačné rozhodnutie na nehnuteľnosť (chatu) v
roku 1996 z dôvodu nevysporiadania vlastníctva pozemku pod chatou. Toto dočasné
kolaudačné rozhodnutie bolo platné do 31.10.2013. Do tejto lehoty mal daňovník
povinnosť odkúpiť do osobného vlastníctva pozemok pod chatou, aby získal trvalé
kolaudačné rozhodnutie. Daňovník pozemok nadobudol do osobného vlastníctva ešte
v roku 2001, splnil teda podmienku na získanie trvalého kolaudačného
rozhodnutia, ale do 31.10.2013, kedy skončila platnosť dočasného kolaudačného
rozhodnutia, nepodal návrh na zápis nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Keď
v roku 2020 daňovník chcel túto nehnuteľnosť zapísať na list vlastníctva v
katastri nehnuteľností, tento zápis bol vykonaný už na základe vydaného nového
kolaudačného rozhodnutia, ktorému predchádzalo nové stavebné povolenie z roku
2020. Keďže na predmetnú nehnuteľnosť má daňovník vydané 2 kolaudačné
rozhodnutia, ktoré z týchto kolaudačných rozhodnutí je rozhodujúce pre
stanovenie dátumu nadobudnutia predmetnej nehnuteľnosti na účely oslobodenia
príjmu z predaja tejto nehnuteľnosti? Je možné v tomto prípade považovať za deň
nadobudnutia nehnuteľnosti deň vydania dočasného kolaudačného rozhodnutia v roku
1996?

Odpoveď zo dňa 22.6.2020

Na účely vyhodnotenia oslobodenia príjmov z prevodu nehnuteľností od dane z
príjmov fyzickej osoby podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov (ZDP)
je rozhodujúce určiť moment nadobudnutia nehnuteľnosti podľa konkrétneho spôsobu
jej nadobudnutia. Ak ide o nadobúdanie nehnuteľnosti vlastnou výstavbou alebo
dodávateľským spôsobom, v prípade takéhoto nadobúdania nehnuteľností nejde o
prevod a ani o prechod vlastníckeho práva. Ide o originálny spôsob nadobúdania
vlastníctva k novo vzniknutej veci (napr. k novopostavenému domu), ktorá doteraz
nikomu nepatrila.

Pri takomto nadobúdaní nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše
záznamom ako vlastník osoba uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla
alebo osoba uvedená v kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len
evidenčnú funkciu. V danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu
nadobudnutia nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia.

Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v
znení neskorších predpisov (ďalej len „stavebný zákon“) upravuje vydávanie
stavebného povolenia aj kolaudačného rozhodnutia.

Podľa § 58 stavebného zákona žiadosť o stavebné povolenie spolu s dokladmi a
predpísanou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou podáva stavebník
stavebnému úradu, v žiadosti uvedie účel a spôsob užívania stavby, miesto stavby
a predpokladaný čas jej skončenia a pri stavbe na určitú dobu aj dobu užívania
stavby.

Stavebník musí preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné
právo podľa § 139 ods. 1 stavebného zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom
požadovanú stavbu.

Kolaudáciu stavieb upravujú ustanovenia § 76 až 85 stavebného zákona. Dokončenú
stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na samostatné užívanie alebo tú časť stavby,
na ktorej sa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ tieto stavby
vyžadovali stavebné povolenie, možno užívať len na základe kolaudačného
rozhodnutia.

Kolaudačné konanie vykonáva stavebný úrad, ktorý vydal stavebné povolenie alebo
povolil terénne úpravy, ťažobné a im podobné alebo s nimi súvisiace práce.

V súlade so znením § 83 stavebného zákona stavebný úrad môže na žiadosť
stavebníka vydať časove obmedzené povolenie na predčasné užívanie stavby aj pred
odovzdaním a prevzatím všetkých dodávok, pokiaľ to nemá podstatný vplyv na
užívateľnosť stavby a predčasné užívanie neohrozuje bezpečnosť a zdravie osôb.
Do 15 dní po odovzdaní a prevzatí takej stavby je stavebník alebo budúci
užívateľ povinný podať stavebnému úradu návrh na kolaudáciu stavby.

V súlade so znením § 84 stavebného zákona pri stavbách, kde komplexné vyskúšanie
plynule prechádza do skúšobnej prevádzky, môže sa skúšobná prevádzka začať so
súhlasom stavebného úradu a za podmienok určených po dohode s obcou a dotknutými
orgánmi. Ak na posúdenie spôsobilosti stavby na užívanie treba zhodnotiť priebeh
skúšobnej prevádzky alebo jej časového úseku, stavebný úrad po dohode s
dotknutými orgánmi rozhodne o dočasnom užívaní stavby na skúšobnú prevádzku a
určí jej podmienky. Po skončení a vyhodnotení skúšobnej prevádzky alebo jej
časového úseku vydá stavebný úrad na návrh stavebníka kolaudačné rozhodnutie.

Časovo obmedzené povolenie na predčasné užívanie stavby podľa § 83 stavebného
zákona a ani súhlas stavebného úradu so skúšobnou prevádzkou alebo jej časového
úseku podľa § 84 stavebného zákona teda nie je kolaudačným rozhodnutím podľa
stavebného poriadku. Dávame do pozornosti, že stavebný zákon neupravuje
(neupravoval ani v roku 1996) vydanie „dočasného kolaudačného rozhodnutia“.

Podľa údajov uvedených v dopyte, bolo vydané len jedno kolaudačné rozhodnutie v
roku 2020 v súlade o znením stavebného zákona, a to na základe stavebného
povolenia vydaného tiež v roku 2020. Z tohto kolaudačného rozhodnutia je podľa
nášho názoru potrebné vychádzať aj pri určení momentu nadobudnutia nehnuteľnosti
na účely posúdenia oslobodenia príjmu z prevodu nehnuteľnosti podľa podmienok
uvedených v § 9 ods. 1 písm. a) ZDP.