Vplyv uzatvorenia rezervačnej zmluvy na príjem z predaja nehnuteľnosti

Otázka

V praxi nastávajú prípady, keď si záujemca (budúci kupujúci nehnuteľnosti)
zabezpečí kúpu konkrétnej nehnuteľnosti uzatvorením rezervačnej zmluvy s
realitnou kanceláriou, na základe ktorej záujemca zaplatí realitnej kancelárii
rezervačnú zálohu. Táto záloha sa po uzatvorení riadnej kúpnej zmluvy započíta
buď na úhradu kúpnej ceny za predaj nehnuteľnosti, alebo na sprostredkovateľskú
odmenu realitnej kancelárie. Ak nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov zo
strany záujemcu, rezervačná záloha sa záujemcovi nevráti a ostáva príjmom
realitnej kancelárie. Podstatou rezervačnej zmluvy je, že záujemca, ktorý má
vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti, si túto nehnuteľnosť rezervuje a realitná
kancelária danú nehnuteľnosť ďalej neponúka na predaj. Rezervačná zmluva sa
uzatvára podľa § 51 Občianskeho zákonníka medzi realitnou kanceláriou a
záujemcom o kúpu nehnuteľnosti ako inominátna (nepomenovaná) zmluva. V tejto
rezervačnej zmluve je presne identifikovaná nehnuteľnosť, o ktorú má záujemca
záujem a môže byť v nej určená aj presná výška kúpnej ceny, za ktorú záujemca
predmetnú nehnuteľnosť odkúpi.

Ak fyzická osoba dosiahne príjem z predaja nehnuteľnosti po uzatvorení kúpnej
zmluvy, ktorej predchádzala rezervačná zmluva uzatvorená do piatich rokov od
nadobudnutia nehnuteľnosti, je príjem z predaja oslobodený od dane z príjmov
podľa § 9 ods. 1 písm. a) alebo b) zákona o dani z príjmov (ZDP)?

 

Odpoveď zo dňa 24.9.2018

V stanovisku vychádzame z predpokladu, že vo Vami uvedenom prípade nejde o
zabezpečenie kúpy nehnuteľnosti, ktorá je alebo bola obchodným majetkom
predávajúceho [§ 2 písm. m) ZDP].

V zmysle ust. § 9 ods. 1 písm. a) a b) ZDP od dane z príjmov fyzickej osoby
oslobodené nie sú príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktoré plynú daňovníkovi podľa
zmluvy o budúcom predaji nehnuteľnosti uzavretej do piatich rokov od
nadobudnutia nehnuteľnosti, aj keď kúpna zmluva bude uzatvorená až po piatich
rokoch od jej nadobudnutia.

V zmysle ust. § 50a Občianskeho zákonníka sa účastníci môžu písomne zaviazať, že
do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej
podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy,
možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené
súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Tento záväzok
zaniká, pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa
do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela.

Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať tie dôležité náležitosti, ktoré bude
obsahovať riadna kúpna zmluva. Ak do doby dohodnutej v zmluve o budúcej zmluve
nedôjde k uzavretiu riadnej zmluvy, môže sa zmluvná strana do jedného roka
domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím.

Uvádzate, že rezervačná zmluva sa uzatvára podľa § 51 Občianskeho zákonníka ako
inominátna (nepomenovaná) zmluva. V prípade uzavretej rezervačnej zmluvy, ktorej
predmetom je nehnuteľnosť, je potrebné vychádzať z obsahu zmluvy. Ak rezervačná
zmluva má náležitosti zmluvy o budúcej zmluve, potom, aj keď je nazvaná ako
rezervačná zmluva, na účely uplatňovania ust. § 9 ods. 1 písm. a) a b) ZDP je
potrebné považovať ju za zmluvu o budúcom predaji nehnuteľnosti a príjmy z
predaja nehnuteľnosti, ktoré plynú daňovníkovi podľa predmetnej zmluvy uzavretej
do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, aj keď kúpna zmluva bude
uzatvorená až po piatich rokoch od jej nadobudnutia, nie sú oslobodené od dane z
príjmov fyzickej osoby.

Ak nejde o situáciu uvedenú v predchádzajúcom odseku, pričom na základe
rezervačnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, záujemca zaplatí
rezervačnú zálohu, ktorá sa po uzavretí kúpnej zmluvy započíta na úhradu kúpnej
ceny, oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti podľa ust. § 9 ods. 1 písm. a)
a b) sa u predávajúceho posudzuje v súlade s ust. § 9 ods. 4 ZDP podľa dňa
prijatia prvej platby alebo preddavku alebo podľa dňa uzavretia zmluvy o
prevode, a to podľa toho, ktorý z uvedených dní nastal skôr.

V danej súvislosti odporúčame v odpovediach upriamiť pozornosť daňovníkov aj na
znenie ust. § 3 ods. 6 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok)
a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, podľa
ktorého pri uplatňovaní osobitných predpisov pri správe daní sa berie do úvahy
skutočný obsah právneho úkonu alebo inej skutočnosti rozhodujúcej pre zistenie,
vyrubenie alebo vybratie dane. Na právny úkon, viacero právnych úkonov alebo iné
skutočnosti uskutočnené bez riadneho podnikateľského dôvodu alebo iného dôvodu,
ktorý odráža ekonomickú realitu, a ktorých najmenej jedným z účelov je
obchádzanie daňovej povinnosti alebo získanie takého daňového zvýhodnenia, na
ktoré by inak nebol daňový subjekt oprávnený, sa pri správe daní neprihliada.