Uplatnenie zaplatených preddavkov do fondu opráv a údržby do daňových výdavkov

Otázka
Fyzická osoba predala byt v lehote do 5 rokov od jeho nadobudnutia kúpou, pričom
nešlo o predaj obchodného majetku. Príjem z predaja je teda zdaniteľným príjmom,
ktorý daňovník zaradí medzi príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z
príjmov. Je možné v súlade s § 8 ods. 5 písm. d) zákona o dani z príjmov ako
výdavok na technické zhodnotenie, opravu a údržbu bytu uplatniť aj preddavky
preukázateľne zaplatené predávajúcim do fondu opráv a údržby, ktorý slúži v
bytovom dome na úhradu výdavkov na opravy a rekonštrukciu spoločných častí
bytového domu, ako aj na opravy balkónov a lodžií?

Odpoveď zo dňa 25.8.2017
V nadväznosti na legislatívnu skratku zavedenú v § 3 ods. 2 zákona o dani z
príjmov je na účely tohto zákona za nehnuteľnosť považovaný aj byt a jeho časti.

Príjmy z predaja nehnuteľnosti, ktorú predávajúci nemá zahrnutú v obchodnom
majetku využívanom na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov podľa § 6
zákona o dani z príjmov, sa považujú za ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b)
zákona o dani z príjmov. V súlade s § 8 ods. 2 zákona o dani z príjmov do
základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o
výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie. Ak sú výdavky spojené s
jednotlivým druhom príjmu uvedeným v § 8 ods. 1 zákona o dani z príjmov vyššie
ako príjem, na rozdiel sa neprihliada.
Výdavky na dosiahnutie príjmov z predaja nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b)
zákona o dani z príjmov, sú vymedzené v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov. Ak
daňovník predáva byt, ktorý nadobudol kúpou a ktorý nemal zahrnutý v obchodnom
majetku, potom v zmysle predmetného ustanovenia sa do základu dane zahrnie
zdaniteľný príjem z predaja bytu znížený o preukázateľne vynaložený výdavok,
ktorým je:
• kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt,
• finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu
a údržbu bytu vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom bytu okrem
výdavkov na osobné účely,
• výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie bytu, pričom takýmito výdavkami
sú aj
-úhrada za prevod členských práv a povinností spojených s prevodom práva
užívania nájomného družstevného bytu,
-úroky z hypotekárneho úveru (§ 68 zákona č. 483/2001 Z. z. v znení neskorších
predpisov) alebo stavebného úveru (§ 2 ods. 1 písm. b) zákona Slovenskej
národnej rady č. 310/1992 Zb. v znení zákona č. 658/2007 Z. z.)   súvisiace s
obstaraním tejto nehnuteľnosti alebo úroky z účelového úveru na bývanie, ktorý
má v zmluvných podmienkach uvedené obstaranie tejto nehnuteľnosti, okrem úrokov,
ktoré boli uplatnené ako daňový výdavok počas zaradenia tejto nehnuteľnosti do
obchodného majetku, pričom rovnako sa budú posudzovať aj iné poplatky súvisiace
s poskytnutým úverom.

V súlade s § 10 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových
priestorov (ďalej len „zákon č. 182/1993 Z. z.“) vlastníci bytov a nebytových
priestorov v dome sú povinní v súlade so zmluvou o spoločenstve alebo so zmluvou
o výkone správy poukazovať preddavky do fondu mesačne vopred. Príjmom fondu sú
okrem mesačných preddavkov vlastníkov bytov a nebytových priestorov, aj ďalšie
príjmy
• príjem za prenájom spoločných častí domu, spoločných zariadení domu,
spoločných nebytových priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku,
• výnosy z účtu domu vedeného v banke,
• príjmy z výťažku exekúcie bytu alebo nebytového priestoru alebo z dobrovoľnej
dražby bytu alebo nebytového priestoru, vo výške pohľadávok voči vlastníkovi
bytu zo zákonného záložného práva, ktoré vzniklo podľa tohto zákona,
• zmluvné pokuty a úroky z omeškania vzniknuté použitím prostriedkov fondu
prevádzky, údržby a opráv domu,
• príjmy z predaja spoločných nebytových priestorov, spoločných častí domu alebo
spoločných zariadení domu, ak sa vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome
nedohodli inak.

Z fondu sa financujú výdavky spojené s nákladmi na prevádzku, údržbu a opravy
spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových
priestorov, príslušenstva a priľahlého pozemku, ako aj výdavky na obnovu,
modernizáciu a rekonštrukciu domu, pričom domom sa v nadväznosti na legislatívnu
skratku zavedenú v § 2 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. rozumie bytový dom. Z
fondu sa financujú aj opravy balkónov a lodžií. Prostriedky fondu možno
prechodne použiť na úhradu za plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových
priestorov v dome v prípade ich dočasného nedostatku. Po preklenutí nedostatku
prostriedkov na úhradu tohto plnenia, sa uvedené prostriedky vrátia do fondu.
Prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru nemá
doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome právo na vrátenie
alikvotnej časti zostatku fondu od spoločenstva alebo správcu.

Preddavky preukázateľne zaplatené predávajúcim do fondu sú výdavkami, ktoré je
možné uplatniť ako výdavok vynaložený na dosiahnutie príjmu z predaja
nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b), a to v súlade s § 8 ods. 2 zákona o
dani z príjmov. Daňovník je povinný tieto preddavky platiť v súlade so zákonom
č. 182/1993 Z. z., pričom finančné prostriedky od vlastníkov bytov zhromažďované
vo fonde je možné použiť výlučne na opravu, údržbu a technické zhodnotenie
nehnuteľnosti, v ktorej sa predávaný byt nachádza. Uvedené následne priamo
súvisí aj s dosiahnutím výšky príjmu z predaja bytu (cena bytu nachádzajúceho sa
v zrekonštruovanej nehnuteľnosti je určite vyššia, ako by bola cena bytu
nachádzajúceho sa v neudržiavanej a neopravovanej nehnuteľnosti). Preddavky
preukázateľne zaplatené predávajúcim do fondu je možné uplatniť ako výdavok k
príjmu z predaja bytu, ktorý je ostatným príjmom podľa § 8 ods. 1 písm. b)
zákona o dani z príjmov, bez ohľadu na skutočnosť, či boli použité na opravu a
technické zhodnotenie už počas doby držby nehnuteľnosti alebo nie, a to aj
vzhľadom na skutočnosť, že je to platba, ktorú je povinný daňovník uhrádzať
podľa zákona č. 182/1993 Z. z., pričom táto mu nebude nikdy vrátená, a to ani v
jej nepoužitej časti, a teda slúži predávajúcemu na dosiahnutie príjmu z predaja
bytu podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Uvedené samozrejme platí len za predpokladu, že daňovník zaplatené preddavky do
fondu si neuplatnil už v rámci daňových výdavkov znižujúcich príjmy podľa § 6
zákona o dani z príjmov.