Príjem z predaja inžinierskej stavby

Otázka
Podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný
zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „stavebný zákon“) sa miestne
rozvody plynu, vody, pary, elektriny a miestne kanalizácie považujú za
inžinierske stavby. Tieto inžinierske stavby sa nezapisujú v katastri
nehnuteľností [podľa § 6 ods. 2 zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri
nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam
(katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov (ďalej len „katastrálny
zákon“)], sú iba zobrazené na katastrálnej mape parcelným číslom pozemku, na
ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a sú označené kódom druhu
pozemku a kódom spôsobu využívania pozemku.
Z uvedeného vyplýva, že takéto stavby nie sú evidované na liste vlastníctva ako
stavby, ale sú iba súčasťou pozemkov. V prípade predaja takejto stavby
nedochádza ani k žiadnym zmenám na liste vlastníctva, a z toho dôvodu žiadate o
stanovisko, či príjem z predaja inžinierskej stavby nezaevidovanej v katastri
nehnuteľností sa považuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa §
8 ods. 1 písm. b) ZDP, alebo sa jedná o ostatný príjem podľa § 8 ZDP ako „iný“
príjem, na ktorý sa nevzťahuje oslobodenie podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP. Podľa
Vášho názoru sa v prípade predaja inžinierskej stavby nejedná o predaj
nehnuteľnosti zapísanej v katastri nehnuteľností, a preto takýto príjem
považujeme za ostatný príjem podľa § 8 ZDP ako „iný“ príjem.

Odpoveď
O stanovisko k právnemu posúdeniu inžinierskej stavby sme požiadali Odbor
právnych služieb FR SR, ktorý vo svojej odpovedi uvádza nasledovné:
Podľa § 119 Občianskeho zákonníka veci sú hnuteľné alebo nehnuteľné.
Nehnuteľnosťami sú pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Podľa §
120 Občianskeho zákonníka súčasťou veci je všetko, čo k nej podľa jej povahy
patrí a nemôže byť oddelené bez toho, že by sa tým vec znehodnotila. Stavby,
vodné toky a podzemné vody nie sú súčasťou pozemku. (pozn.: podľa dostupných
komentárov a judikatúry, však toto ustanovenie neplatí bezvýhradne).
Definícia stavby nie je v Občianskom zákonníku uvedená. Stavba je definovaná
verejným právom v § 43 stavebného zákona, kde je v ods. 1 definované aj pevné
spojenie so zemou. Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami
zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie
vyžaduje úpravu podkladu. Následne sú v § 43a ods. 3 stavebného zákona
vymenované inžinierske stavby.
Na účely občianskoprávnych vzťahov je potrebné rozlišovať, či je tá ktorá
„stavba“ ako výsledok určitej stavebnej činnosti samostatným spôsobilým
predmetom občianskoprávnych vzťahov a teda je vecou v právnom zmysle. Stavba,
ktorá nie je vecou, resp. ktorá nie je samostatnou vecou (hnuteľnou, či
nehnuteľnou), je súčasťou pozemku (súčasťou inej stavby) a vlastníctvo k nej
nadobúda vlastník pozemku prírastkom.
Na účely daňovo právne je v danom prípade potrebné posúdiť, či sa jedná v
prípade inžinierskych stavieb, ktoré nie sú zapísané v katastri nehnuteľností, o
nehnuteľnosti, resp. či v prípade prevodu vlastníctva k nim ide o príjmy z
prevodu vlastníctva nehnuteľností podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP.
Vychádzajúc zo situácie uvedenej v žiadosti o stanovisko, kedy je predmetom
prevodu vlastníctva samostatná inžinierska stavba, ktorá nie je zapísaná v
katastri nehnuteľností, zastáva Odbor právnych služieb FR SR názor, že sa v
prípade prevodu takejto inžinierskej stavby môže jednať o prevod nehnuteľnosti.
Na posúdenie, či sa v prípade inžinierskej stavby jedná o nehnuteľnosť, je
potrebné posúdiť, či je stavba spojená so zemou pevným základom (§ 119 ods. 2
Občianskeho zákonníka). Takáto definícia korešponduje aj s vymedzením evidencie
predmetu katastra. Podľa § 6 ods. 1 písm. c) katastrálneho zákona, v katastri sa
evidujú stavby spojené so zemou pevným základom, ktoré:
- sú označené súpisným číslom,
- nie sú označené súpisným číslom,
- sú rozostavanými stavbami v súvislosti so vznikom, zmenou alebo zánikom práva
k nim,
- sú podzemnými stavbami, a to v miestach ich prienikov so zemským povrchom,
- sú nadzemnými stavbami, a to prienikom ich vonkajšieho obvodu so zemským
povrchom alebo priemetom ich vonkajšieho obvodu na zemský povrch;
Podľa § 6 ods. 2 katastrálneho zákona v katastri sa spravidla nezapisujú
inžinierske stavby a drobné stavby (s odkazom na § 43a ods. 3 a na § 139b ods. 6
a 7 stavebného zákona). Tieto sú v katastri zobrazené na katastrálnej mape
parcelným číslom pozemku, na ktorom je stavba postavená, alebo mapovou značkou a
sú označené kódom druhu pozemku a kódom spôsobu užívania pozemku. Už zo
samotného znenia § 6 ods. 2 katastrálneho zákona vyplýva možný rôzny spôsob
zapisovania inžinierskych stavieb do katastra nehnuteľností a jeho závislosť na
posúdení príslušným okresným úradom.
Podľa názoru Odboru právnych služieb FR SR na základe pojmu „spravidla“
neexistuje právna istota v tom, či sa v prípade inžinierskej stavby jedná o
nehnuteľnosť, resp. vlastníctvo k nehnuteľnosti a akým spôsobom sa nadobúda
resp. prevádza, ak nie je, resp. nemusí byť predmetom vkladu do katastra
nehnuteľností. Podľa § 133 ods. 2 Občianskeho zákonníka ak sa prevádza
nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra
nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak.
Katastrálny zákon, ako osobitný zákon v § 6 ods. 2 určuje, že v katastri sa
spravidla nezapisujú inžinierske stavby.
Na základe uvedeného sa Odbor právnych služieb FR SR domnieva, že existujú
situácie, keď inžinierska stavba, aj keď je nehnuteľnosťou, nakoľko je spojená
so zemou pevným základom, nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, resp. nie
je evidované vlastnícke právo k nej. To však podľa názoru Odboru právnych
služieb FR SR neznamená, že pri zmluvnom prevode takejto inžinierskej stavby,
nejde o prevod nehnuteľnosti (resp. prevod vlastníckeho práva k nej).
Odbor právnych služieb FR SR zastáva názor, že pre posúdenie, či sa jedná alebo
nejedná v prípade inžinierskej stavby o nehnuteľnosť, je rozhodujúce naplnenie
definície pevného spojenia stavby so zemou (§ 119 ods. 2 Občianskeho zákonníka;
§ 43 ods. 1 stavebného zákona), bez ohľadu na to, či takáto inžinierska stavba
je alebo nie je evidovaná v katastri nehnuteľností, resp. či je alebo nie je v
katastri evidované vlastnícke právo k nej. Vzhľadom na už uvedené znenie § 6
ods. 2 katastrálneho zákona, ktoré vyvoláva právnu neistotu, je zrejme v prípade
pochybností potrebné obrátiť sa na príslušný okresný úrad (§ 6 ods. 3
katastrálneho zákona). V prípade, že sa podľa okresného úradu jedná o
inžiniersku stavbu, ktorá je nehnuteľnosťou, ale nie je predmetom evidovania v
katastri nehnuteľností, vlastnícke právo k nej, ktoré je prevádzané na základe
zmluvy, sa v takom prípade nenadobudne vkladom do katastra nehnuteľností.
Nadobudnutie vlastníckeho práva nebude v zmluve viazané na vklad, ale napr. na
deň účinnosti zmluvy, zaplatenie kúpnej ceny a podobne (§ 133 ods. 2 Občianskeho
zákonníka, § 6 ods. 2 katastrálneho zákona).
Pokiaľ ide o posúdenie tej ktorej inžinierskej stavby ako súčasti pozemku,
zastáva Odbor právnych služieb FR SR názor, že prípady je potrebné posudzovať
jednotlivo, podľa okolností, pričom je potrebné prihliadať najmä na osobitné
právne predpisy, zmluvné vzťahy, ako aj na súdnu prax. Ustanovenie § 120 ods. 2
Občianskeho zákonníka, že stavby nie sú súčasťou pozemku, totiž neplatí
bezvýhradne, ale len za predpokladu, že ide o stavbu, ktorá je nehnuteľnou
vecou, alebo o stavbu, ktorá je hnuteľnou vecou a ktorá nie je funkčne alebo
fyzicky spojená s pozemkom a možno ju od neho oddeliť bez toho, aby došlo k
znehodnoteniu pozemku (Na ÚS ČR z 24.5.1994, sp. zn. Pl. ÚS 16/1993).
Je zrejmé, že vlastníctvo inžinierskych stavieb môže mať samostatný právny
(vlastnícky) režim od právneho režimu (vlastníctva) k pozemku, na ktorom je
inžinierska stavba zriadená. Uvedené vyplýva aj z osobitných právnych predpisov,
napr. z § 3 ods. 2 a § 4 ods. 6 zákona č. 442/2002 Z. z. o verejných vodovodoch
a verejných kanalizáciách a o zmene a doplnení zákona č. 276/2001 Z. z. o
regulácii v sieťových odvetviach v znení neskorších predpisov, z vodného zákona
č. 364/2004 Z. z. v znení neskorších predpisov, zákona č. 251/2012 Z. z. o
energetike a o zmene a doplnená niektorých zákonov v znení neskorších predpisov.
Inžinierska stavba teda môže byť ako vec samostatným predmetom právnych
(vlastníckych) vzťahov. Navyše, jej realizácia, prevádzka ako aj následná
údržba, je spravidla predmetom zákonných vecných bremien, zaťažujúcich
vlastníkov pozemkov (nehnuteľností) dotknutých realizáciou a prevádzkou
inžinierskych stavieb (viď napr. uvedené osobitné právne predpisy). Tieto vecné
bremená sú ako práva k cudzej veci – k cudzej nehnuteľnosti, predmetom zápisu do
katastra nehnuteľností. Za predpokladu, že s inžinierskou stavbou možno nakladať
samostatne, teda bez pozemku, na ktorom sa nachádza, nejedná sa v zmysle
občianskeho práva o súčasť pozemku, nejde o jeden celok.
Nadväzne na vyššie uvedené stanovisko Odboru právnych služieb FR SR, ak
predávaná inžinierska stavba, ktorá nie je zapísaná v katastri nehnuteľností, je
v súlade s osobitnými predpismi nehnuteľnosťou, príjem z jej predaja sa zaraďuje
medzi príjem podľa § 8 ods. 1 písm. b) ZDP. Ak predávaná inžinierska stavba,
ktorá nie je zapísaná v katastri nehnuteľností, nie je v súlade s osobitnými
predpismi nehnuteľnosťou, príjem z jej predaja sa považuje za „iný“ ostatný
príjem podľa § 8 ZDP.