Predaj nehnuteľnosti nadobudnutej vlastnou výstavbou

V prípade, ak daňovník predáva stavbu spolu s pozemkom, na účely dane z príjmov
je potrebné posudzovať splnenie podmienok na oslobodenie príjmu z ich predaja
samostatne za stavbu a samostatne za pozemok, a to aj v prípade, ak v kúpnej
zmluve je kúpna cena dohodnutá úhrnnou sumou, t. j. nie je stanovená jednotlivo.
Ak teda daňovník predáva pozemok, na ktorom je postavený dom, je potrebné
posudzovať splnenie podmienok na účely oslobodenia príjmu podľa zákona o dani z
príjmov samostatne za pozemok a samostatne za stavbu.

Pri predaji rodinného domu obstaraného vlastnou výstavbou je potrebné posúdiť
moment nadobudnutia nehnuteľnosti do vlastníctva daňovníka.
V prípade nehnuteľnosti (rodinného domu) nadobudnutej vlastnou výstavbou alebo
dodávateľským spôsobom nejde o prevod a ani o prechod vlastníckeho práva. Ide o
originálny spôsob nadobúdania vlastníctva k novo vzniknutej veci (napr. k
novopostavenému domu), ktorá doteraz nikomu nepatrila. Pri takomto nadobúdaní
nehnuteľností sa do katastra nehnuteľností zapíše záznamom ako vlastník osoba
uvedená v rozhodnutí o pridelení súpisného čísla alebo osoba uvedená v
kolaudačnom rozhodnutí, pričom uvedený záznam plní len evidenčnú funkciu. V
danom prípade je preto potrebné pri posudzovaní momentu nadobudnutia
nehnuteľnosti vychádzať z kolaudačného rozhodnutia. Dňom nadobudnutia
nehnuteľnosti obstaranej vlastnou výstavbou je deň nadobudnutia právoplatnosti
kolaudačného rozhodnutia.

Ak sa predáva novopostavený dom po uplynutí piatich rokov od jeho nadobudnutia
(od kolaudačného rozhodnutia), príjem z jeho predaja je oslobodený od dane z
príjmov, ak ho predávajúci nemal zaradený v obchodnom majetku.

Ak sa predáva novopostavený dom do uplynutia 5 rokov odo dňa právoplatného
kolaudačného rozhodnutia, nie sú splnené podmienky pre oslobodenie príjmu z
predaja nehnuteľnosti podľa § 9 ods.1 písm. a) zákona o dani z príjmov a príjem
sa považuje za zdaniteľný príjem.

Pri uvedených príjmoch z predaja novopostaveného domu (podľa § 8 ods. 1 písm. b)
je možné uplatniť výdavky preukázateľne vynaložené daňovníkom na obstaranie
tohto domu. V tomto prípade výdavkom nie je cena zistená na základe znaleckého
posudku a výdavkom nie je ani hodnota vlastnej práce. Okrem výdavkov
vynaložených na výstavbu domu je možné do daňových výdavkov zahrnúť aj úroky z
úverov od stavebných sporiteľní, resp. úroky z hypotekárnych úverov a s tým
spojené poplatky, ktoré sú poskytované výlučne za účelom nadobudnutia domu, ako
aj výdavky súvisiace s predajom domu (napr. poplatok za vypracovanie znaleckého
posudku, výdavky vynaložené na vypracovanie kúpnej zmluvy, správne poplatky
súvisiace s predajom, poplatok realitnej kancelárii za sprostredkovanie predaja
domu).
Všetky výdavky je daňovník povinný preukázať hodnovernými dokladmi, z ktorých
musí byť zrejmá jednak výška, ako aj účel, na ktorý boli výdavky vynaložené.

FAQ

Otázka č. 1 - Príjem z predaja novopostaveného domu 
Daňovník v roku 2022 predal rodinný dom nadobudnutý vlastnou výstavbou, ktorý
bol skolaudovaný v roku 2010. Daňovník nemal tento dom zaradený v obchodnom
majetku. 
Vzniká daňovníkovi v uvedenom prípade povinnosť uvádzať dosiahnutý príjem z
predaja tohto domu v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2022?
Odpoveď
Ak daňovník predáva rodinný dom po uplynutí piatich rokov odo dňa jeho
nadobudnutia – v uvedenom prípade odo dňa vydania právoplatného kolaudačného
rozhodnutia, príjem z jeho predaja je oslobodený od dane z príjmov a v daňovom
priznaní k dani z príjmov sa neuvádza.
 

Otázka č. 2 - Posúdenie momentu nadobudnutia

Daňovník v roku 2022 predal novopostavený rodinný dom, ktorý začal stavať v roku
2010, avšak skolaudovaný bol až v roku 2018.  Bude uvedený príjem z predaja
nehnuteľnosti oslobodený od dane?
Odpoveď
Pri predaji novopostaveného domu sa na účely posúdenia podmienok oslobodenia
vychádza z kolaudačného rozhodnutia, nie od momentu začatia výstavby. To
znamená, že ak od kolaudácie domu do dňa jeho predaja neuplynulo viac ako 5
rokov, jedná sa o príjem, ktorý nie je oslobodený od dane a daňovníkovi vzniká
povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2022.
 

Otázka č. 3 Výdavky pri predaji novopostaveného domu
Daňovník v roku 2022 predal novopostavený rodinný dom, pri ktorom odo dňa
kolaudácie do dňa predaja neuplynulo viac ako 5 rokov. Môže si ako výdavky pri
predaji tohto domu uplatniť hodnotu domu na základe znaleckého posudku?
Odpoveď
Pri predaji nehnuteľnosti nadobudnutej vlastnou výstavbou nie je možné uplatniť
do daňových výdavkov hodnotu nehnuteľnosti zistenú súdnym znalcom, do daňových
výdavkov je možné uplatniť len výdavky preukázateľne vynaložené na výstavbu
nehnuteľnosti, vrátane zaplatených úrokov z úveru poskytnutého na výstavbu a
výdavkov vynaložených v súvislosti s predajom nehnuteľnosti.