Zámena nehnuteľností
Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané zámenou.
 
Základný právny rámec zámeny veci za vec predstavuje zámenná zmluva, ktorá je
upravená platnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Zámennou zmluvou sa jeden
účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi určitú vec do vlastníctva a ten
sa zaväzuje výmenou odovzdať mu do vlastníctva inú vec. Na zámennú zmluvu platia
primerane ustanovenia o kúpnej zmluve (upravenej v Občianskom zákonníku), a to
tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou dáva, za
predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu stranu.
 
Ak dochádza napr. k zámene bytov (ak nejde o byty zahrnuté do obchodného
majetku), pričom nie je splnená podmienka oslobodenia, pri zámene bytu za byt
dochádza k prevodu vlastníctva bytu a príjem (a to peňažný aj nepeňažný príjem)
získaný zámenou sa považuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Do
základu dane (čiastkového základu dane) sa zahŕňa zdaniteľný príjem znížený o
výdavky preukázateľne vynaložené na jeho dosiahnutie, pričom výdavky, ktoré je
možné pri príjmoch získaných zámenou bytu za byt uplatniť, sú vymedzené § 8 ods.
5 zákona o dani z príjmov (t. j. uplatňujú sa rovnaké výdavky, ako pri príjmoch
z predaja bytu).   
 
 
 
FAQ
 
Otázka č. 1 – príjem dosiahnutý zámenou nehnuteľností
Daňovník A vlastní jednoizbový byt, ktorý nadobudol kúpou  v roku 2019 za kúpnu
cenu vo výške 50 000 eur. Daňovník B vlastní trojizbový byt nadobudnutý kúpou  v
roku 2018 za 100 000 eur. Tieto byty neboli zahrnuté v obchodnom majetku.
Obidvaja daňovníci sa na základe zámennej zmluvy v roku 2022 dohodli, že si
predmetné byty vymenia. Daňovník A sa v zámennej zmluve zaviazal odovzdať
daňovníkovi B do vlastníctva jednoizbový byt a daňovník B sa zaviazal odovzdať
do vlastníctva daňovníkovi A trojizbový byt. Vzhľadom na to, že daňovník A za
jednoizbový byt získa trojizbový byt, v predmetnej zmluve sa okrem toho dohodli,
že daňovník A je povinný doplatiť daňovníkovi B 80 000 eur. V zámennej zmluve je
uvedená cena vymieňaných bytov, ktorá bola určená na základe znaleckého posudku
tak, že cena jednoizbového bytu je 70 000 eur a cena trojizbového bytu
predstavuje 110 000 eur. Ide v danom prípade u daňovníkov o zdaniteľný príjem?
Odpoveď
Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažný príjem získaný zámenou.
V dôsledku zámeny získa teda daňovník A nepeňažný príjem 110 000 eur, čo je
hodnota trojizbového bytu, ktorý získal zámenou.
Daňovník B získal nepeňažný príjem 70 000 eur, čo je hodnota jednoizbového bytu,
ktorý získal zámenou a okrem tohto nepeňažného príjmu získal aj peňažný príjem
80 000 eur, čo je doplatok, ktorý na základe zámennej zmluvy zaplatil daňovník
A, t.j. v úhrne dosiahol príjem v sume 150 000 eur.
Príjem (peňažný aj nepeňažný), ktorý daňovníci dosiahli na základe zámennej
zmluvy, sa považuje za príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. Nakoľko
obidvaja nadobudli byty, ktoré dali na zámenu kúpou, bude u obidvoch výdavkom
kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dali na zámenu.
Daňovník A si môže príjem získaný zámenou v sume 110 000 eur znížiť o výdavok v
sume 50 000 eur (kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt, ktorý dal na
zámenu).
Daňovník B si môže dosiahnutý príjem 150 000 eur (70 000 + 80 000) znížiť o
výdavok v sume 100 000 eur (kúpna cena bytu preukázateľne zaplatená za byt,
ktorý dal na zámenu).
 
Otázka č. 2 – príjem z predaja nehnuteľnosti získanej zámenou
Fyzická osoba A (nepodnikateľ) zamenil ornú pôdu, ktorú má vo vlastníctve viac
ako 5 rokov, za ornú pôdu, a to s fyzickou osobou B (nepodnikateľ), ktorá ornú
pôdu vlastní tiež viac ako 5 rokov. Fyzická osoba A následne po 2 rokoch takto
zamenenú ornú pôdu predá. Vzťahuje sa na túto fyzickú osobu A (resp. obidve
fyzické osoby) nejaká daňová povinnosť?
Odpoveď
V danom prípade je potrebné podľa zákona o dani z príjmov daňovo posúdiť jednak
problematiku zámeny nehnuteľností – ornej pôdy  a jednak následný predaj ornej
pôdy, ktorá bola získaná zámenou.
Na zámennú zmluvu, ktorá je upravená ustanoveniami Občianskeho zákonníka platia
primerane ustanovenia o kúpnej zmluve (taktiež upravenej v Občianskom
zákonníku), a to tak, že každá zo strán sa považuje ohľadne veci, ktorú výmenou
dáva, za predávajúcu stranu, a ohľadne veci, ktorú výmenou prijíma, za kupujúcu
stranu. Predmetom dane z príjmov fyzickej osoby je aj nepeňažné plnenie získané
zámenou.
Z pohľadu zákona o dani z príjmov pri zámene nehnuteľností na základe zámennej
zmluvy dochádza teda k nepeňažnému plneniu získanému zámenou. Pri daňovom
posúdení takejto problematiky sa postupuje rovnako ako pri príjme z predaja
nehnuteľnosti.
V prípade, ak u fyzickej osoby A a  fyzickej osoby B došlo na základe zámennej
zmluvy k zámene ornej pôdy (nezaradenej do obchodného majetku), ktorú mali
uvedené fyzické osoby vo vlastníctve viac ako päť rokov, nepeňažný príjem
dosiahnutý z titulu zámeny nehnuteľností je podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o
dani z príjmov oslobodený od dane a zdaneniu nepodlieha.
Ak uvedená fyzická osoba A následne po 2 rokoch predáva ornú pôdu získanú
zámenou, v takomto prípade je potrebné posúdiť splnenie podmienky oslobodenia
podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov.
Ak teda fyzická osoba A dosiahla príjem z predaja „zamenenej“ ornej pôdy do
piatich rokov  od jej nadobudnutia, podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z
príjmov nie je splnená podmienka oslobodenia - päťročná lehota vlastníctva.
Príjem dosiahnutý z takéhoto predaja ornej pôdy, ktorá bola nadobudnutá zámenou,
sa považuje za príjem z predaja nehnuteľnosti podľa § 8 ods.1 písm. b) zákona o
dani z príjmov. 
Podľa § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov pri takto dosiahnutom príjme z predaja
nehnuteľnosti získanej zámenou je možné uplatniť ako výdavok cenu nehnuteľnosti
zistenú v čase nadobudnutia (t.j. zámeny). V uvedenom prípade sa vychádza z
hodnoty nehnuteľnosti (ornej pôdy) v čase nadobudnutia zistenej podľa znaleckého
posudku uvedeného v zámennej zmluve (zákon č.382/2004 Z. z. o znalcoch a
tlmočníkoch ...). Ako výdavok k príjmu z predaja ornej pôdy sa uplatní teda jej
hodnota podľa znaleckého posudku.
Ak by fyzická osoba A pri nadobudnutí ornej pôdy zámenou zaplatila aj nejaký
prípadný finančný doplatok, tento by bolo možné tiež uplatniť ako uznaný daňový
výdavok k príjmu dosiahnutému z jej predaja.
Ak by však uvedená fyzická osoba A dosiahla príjem z predaja ornej pôdy,
získanej zámenou, a to po piatich rokoch od jej nadobudnutia do vlastníctva
(zámenou), v takomto prípade podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov
je príjem dosiahnutý z predaja uvedenej ornej pôdy oslobodený od dane.