Predaj nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov
Príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva
manželov sa zahrňuje do základu dane (čiastkového základu dane) u každého z
manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak, a to len v prípade,
že predmetnú nehnuteľnosť nemal nikdy zaradenú v obchodnom majetku ani jeden z
manželov. Daňové výdavky vynaložené na dosiahnutie príjmu z predaja
nehnuteľnosti si manželia rozdelia v takom pomere, v akom si rozdelia príjem z
predaja.
Ak jeden z manželov mal predmetnú nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku
používanom na podnikanie, inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo na prenájom,
potom príjem z predaja tejto nehnuteľnosti dosiahnutý po jej vyradení z
obchodného majetku zdaní ten z manželov, ktorý mal túto nehnuteľnosť zaradenú v
obchodnom majetku ako posledný.
Pri predaji nehnuteľnosti v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov zahrnutej do
obchodného majetku, ktorú využívajú na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie
príjmov z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti obaja
manželia, sa príjem z predaja rozdelí medzi oboch manželov v takom pomere, v
akom nehnuteľnosť využívajú pri svojej činnosti. V rovnakom pomere sa delia aj
daňové výdavky.
Nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, ktorú využívajú na
dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov obaja manželia, môže zahrnúť do
obchodného majetku len jeden z manželov.
Podľa § 9 ods. 3 zákona o dani z príjmov sa pri predaji nehnuteľnosti po zániku
a vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov podľa § 149 až 151
Občianskeho zákonníka do doby vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá je ustanovená v 9
ods. 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov, započítava aj doba, počas, ktorej
bola takáto nehnuteľnosť zahrnutá v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov.
FAQ
Otázka č. 1 – Predaj bytu v BSM – príjem z predaja zahrnie do daňového priznania
len manželka
V roku 2022 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového
spoluvlastníctva v roku 2018 kúpou za 60 000 eur. Byt nebol zaradený v obchodnom
majetku ani jedného z manželov. Byt predali za 120 000 eur, pričom kúpna cena im
bola zaplatená v roku 2022. Môže uvedený príjem priznať v daňovom priznaní k
dani z príjmov za rok 2022 iba manželka?
Odpoveď
Ak sa tak manželia dohodnú, môže celý príjem z predaja bytu zahrnúť do základu
dane manželka. To znamená, že v daňovom priznaní za rok 2022 zahrnie manželka do
základu dane (čiastkového základu dane) príjmy z predaja bytu vo výške 120 000
eur (celkový dosiahnutý príjem) a uplatní si výdavky v sume 60 000 eur (celú
kúpnu cenu, ktorú manželia za byt preukázateľne zaplatili).
Otázka č. 2 – Predaj bytu v BSM – rozdelenie príjmov a výdavkov v rovnakom
pomere
V máji 2022 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového
spoluvlastníctva v januári 2019 kúpou za 50 000 eur. Príjem z predaja bytu v
sume 90 000 eur im kupujúci zaplatil v roku 2022. Môžu si manželia príjem z
predaja rozdeliť na polovicu?
Odpoveď
Ak si manželia nedohodli iný pomer zahrnovania príjmov z predaja predmetného
bytu do základu dane, zahrnú dosiahnuté príjmy do základu dane (čiastkového
základu dane) v rovnakom pomere. To znamená, že v daňovom priznaní za rok
2022 zahrnie každý z nich do základu dane (čiastkového základu dane) príjem v
sume 45 000 eur (polovica z dosiahnutého príjmu) a k uvedenému príjmu si
uplatní výdavky v sume 25 000 eur (polovica z kúpnej ceny, ktorú manželia za byt
preukázateľne zaplatili).
Otázka č. 3 – Predaj nehnuteľnosti v BSM zaradenej do obchodného majetku
Manželia vykonávajúci podnikateľskú činnosť na základe živnosti, vlastnia od
roku 2014 nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve, ktorú využívajú na
vykonávanie živnosti, a to v rovnakom pomere. V marci 2014 manžel zaradil
predmetnú nehnuteľnosť do svojho obchodného majetku. V apríli 2022 manželia
nehnuteľnosť predali za 100 000 eur. Akým spôsobom zahrnú zdaniteľný príjem z
predaja bytu do daňového priznania?
Odpoveď
Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti zahrnutej v čase predaja do obchodného
majetku manžela, príjem z jej predaja nie je oslobodený od dane z príjmov a ide
o zdaniteľný príjem z podnikania podľa § 6 zákona o dani z príjmov (príjem z
nakladania s obchodným majetkom). Manželia využívajú nehnuteľnosť na
podnikateľskú činnosť v rovnakom pomere, to znamená, že každý z nich zahrnie do
svojho základu dane (čiastkového základu dane) z príjmov zo živnosti sumu
zodpovedajúcu 1/2 ceny, za ktorú nehnuteľnosť predali (50 000 eur).
Otázka č. 4 - Predaj nehnuteľnosti vyradenej z obchodného majetku jedného z
manželov
Manželia vlastnia nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov od roku
2017. Manžel vykonáva podnikateľskú činnosť a v roku 2018 zaradil
predmetnú nehnuteľnosť do obchodného majetku v súvislosti s vykonávaním
živnostenského oprávnenia. V roku 2022 predmetnú nehnuteľnosť vyradil z
obchodného majetku a následne ju manželia predali. Môže si manžel príjem z
predaja nehnuteľnosti rozdeliť s manželkou?
Odpoveď
Nakoľko neuplynulo päť rokov od vyradenia nehnuteľnosti z obchodného
majetku manžela, tento príjem nie je od dane z príjmov oslobodený a považuje sa
za zdaniteľný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm.
b) zákona o dani z príjmov. Tento príjem nie je možné rozdeliť medzi manželov,
a celý príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do BSM musí zdaniť manžel, ktorý
mal túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku pred jej vyradením z
obchodného majetku a jej následným predajom.
Otázka č. 5 – Predaj nehnuteľnosti jedným z manželov po vyporiadaní BSM
Manželia nadobudli v marci 2010 do bezpodielového spoluvlastníctva byt. Po
rozvode manželstva v roku 2018 byt nadobudla na základe dohody o vyporiadaní
bezpodielového spoluvlastníctva manželov manželka a v apríli 2022 ho predala.
Byt nebol zahrnutý do obchodného majetku. Je príjem z predaja bytu oslobodený od
dane?
Odpoveď
Nakoľko ide o predaj nehnuteľnosti po zániku a vyporiadaní bezpodielového
spoluvlastníctva manželov, do doby vlastníctva sa započítava aj doba, počas
ktorej bola nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov. Keďže od
nadobudnutia nehnuteľnosti do bezpodielového spoluvlastníctva manželov (rok
2010) do jej predaja uplynulo viac ako 5 rokov, príjem z predaja bytu bude
oslobodený od dane.
Otázka č. 6 – Príjem vyplatený manželovi po vyporiadaní BSM
Manželia vlastnili byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov . Na základe
dohody o vyporiadaní majetku manželov po rozvode byt pripadol manželke, pričom
manželovi vyplatila podiel vo výške 20 000 eur. Predstavuje príjem vyplatený
manželovi zdaniteľný príjem?
Odpoveď
Samotné vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva medzi manželmi nie je
zdaniteľným príjmom ani jedného z manželov, a teda ani nezakladá povinnosť
platiť daň z príjmu.
Otázka prípadného zdaňovania príjmu nastane až v prípade, ak sa manželka
rozhodne nehnuteľnosť po vyporiadaní BSM predať. Do doby vlastníctva sa bude v
tom prípade počítať aj doba, počas ktorej mala nehnuteľnosť v bezpodielovom
spoluvlastníctve manželov.
Otázka č. 7 - Predaj zdedenej nehnuteľnosti v BSM
Manželia nadobudli byt kúpou do BSM v roku 2018 za 40 000 eur. V roku
2019 manželka zomrela. Časť bytu pripadajúcu na manželku zdedil manžel a dcéra,
teda manžel po dedičskom konaní vlastnil spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti
v 3/4 a dcéra spoluvlastnícky podiel v 1/4. V roku 2022 byt predali. V dedičskom
konaní bola stanovená hodnota bytu na 50 000 eur. Môže manžel pri uplatnení
výdavkov vychádzať z hodnoty stanovenej v dedičskom konaní?
Odpoveď
Daňovník (manžel) v uvedenom prípade nadobudol časť bytu kúpou a časť bytu
dedením, preto aj pri vyčíslovaní výdavkov je potrebné postupovať rozdielne. Do
daňových výdavkov si môže zahrnúť 1/2 z kúpnej ceny zaplatenej pri obstaraní
bytu kúpou v roku 2018, teda sumu 20 000 eur, a 1/4 z ceny určenej v uznesení o
dedičstve, teda sumu 12 500 eur. Do daňových výdavkov si teda môže zahrnúť sumu
32 500 eur.