Príjmy z predaja alebo prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej na území SR (§ 16 ods.
1 písm. f) zákona o dani z príjmov)
Ak má nerezident SR príjmy z predaja, prenájmu alebo iného využitia
nehnuteľnosti umiestnenej na našom území, takýto príjem sa považuje za
zdaniteľný na našom území v súlade s § 16 ods. 1 písm. f) zákona o dani z
príjmov a tiež v súlade so zmluvou o zamedzení dvojitého zdanenia (v prípade
zmluvného štátu).
Ak na našom území nerezident SR (FO) predá nehnuteľnosť, ktorá je tu umiestnená,
zdanenie príjmov sa riadi § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov a článkom
„Zisky zo scudzenia majetku“ v príslušnej zmluve o zamedzení dvojitého zdanenia
(v prípade jej existencie).
Ak na našom území nerezident SR (FO) prenajme nehnuteľnosť, ktorá je tu
umiestnená, zdanenie príjmov podlieha ustanoveniam § 6 ods. 3 zákona o dani z
príjmov a článku „Príjmy z nehnuteľného majetku“ v príslušnej zmluve o zamedzení
dvojitého zdanenia (v prípade jej existencie).
V prípade, že v zdaňovacom období nerezident SR dosiahne príjmy z predaja alebo
prenájmu (alebo iného využitia) nehnuteľnosti, svoju daňovú povinnosť si na
území SR vysporiada podaním daňového priznania po skončení zdaňovacieho obdobia.
U daňovníkov, ktorí nie sú daňovými rezidentmi členských štátov EÚ, je slovenský
platiteľ príjmu povinný z vyplácaného príjmu zraziť preddavok na zabezpečenie
dane. Uvedené platí za predpokladu, že predmetné príjmy nie sú od dane
oslobodené v súlade so zákonom o dani z príjmov alebo podľa medzinárodnej
zmluvy.
FAQ
Otázka č. 1 – Príjmy nerezidenta SR z predaja nehnuteľnosti umiestnenej na území
SR
Fyzická osoba - rezident ČR - predal v roku 2019 nehnuteľnosť, ktorú kúpil od
slovenského rezidenta v roku 2016 a ktorá sa nachádza na území SR. Je táto osoba
povinná na území SR podať daňové priznanie a z toho príjmu zaplatiť daň z príjmu
v SR?
Odpoveď
Podľa článku 13 („Príjmy zo scudzenia majetku“) ods. 1 zmluvy o zamedzení
dvojitého zdanenia medzi Slovenskou republikou a Českou republikou (uverejnená v
Zbierke zákonov pod č. 238/2003) a § 16 ods. 1 písm. f) zákona o dani z príjmov
zisky, ktoré poberá rezident Českej republiky zo scudzenia nehnuteľného majetku
uvedeného v článku 6 tejto zmluvy a umiestneného v Slovenskej republike
podliehajú zdaneniu v Slovenskej republike.
Nakoľko predmetný príjem nie je podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z
príjmov oslobodený od dane (nie je splnená podmienka vlastníctva tejto
nehnuteľnosti najmenej 5 rokov), ide o zdaniteľný príjem, ktorý si daňovník
(rezident ČR) vysporiada na území SR osobne prostredníctvom podaného daňového
priznania v lehote podľa § 49 zákona o dani z príjmov. K uvedeným príjmom si
daňovník môže uplatniť daňové výdavky uvedené v § 8 ods. 5 zákona o dani z
príjmov.
Otázka č. 2 – Príjmy nerezidenta SR z prenájmu nehnuteľnosti umiestnenej na
území SR
Daňový rezident Veľkej Británie v roku 2019 prenajímal svoj byt na Slovensku.
Aké sú jeho daňové povinnosti v SR? Musí tieto príjmy zdaniť na území SR? Jeho
príjem z prenájmu za rok 2019 je 6000 eur.
Odpoveď
V súlade s článkom 6 („Príjmy z nehnuteľného majetku“) Zmluvy (č.89/1992 Zb.)
medzi vládou Českej a Slovenskej Federatívnej Republiky a vládou Spojeného
kráľovstva Veľkej Británie a Severného Írska o zamedzení dvojakého zdanenia v
odbore daní z príjmu a ziskov z majetku) môže byť príjem z nehnuteľného majetku
zdanený v zmluvnom štáte, v ktorom je tento majetok umiestnený (Slovenská
republika). Výraz „môže byť zdanený“ v žiadnom prípade neznamená, že daňovník si
môže vybrať štát, ktorom bude tento príjem zdanený, ale dáva SR právo, resp.
možnosť, zdaniť takýto príjem, ktorý plynie rezidentovi Veľkej Británie. Či SR
takéto právo využije, závisí od jej vnútroštátnych daňových predpisov.
V súlade s § 16 ods. 1 písm. f) zákona o dani z príjmov je príjmom daňovníka s
obmedzenou daňovou povinnosťou zo zdrojov na území SR aj príjem z prevodu,
nájomného a z iného využitia nehnuteľnosti umiestnenej na území SR.
Podľa § 9 ods. 1 písm. g) zákona o dani z príjmov sú príjmy z prenájmu
nehnuteľnosti (§ 6 ods. 3 zákona) oslobodené do výšky 500 eur. Do základu dane
daňovníka sa zahrnú len príjmy nad takto ustanovenú sumu. Daňovník si k
dosiahnutým príjmom môže uplatniť prislúchajúce preukázateľné daňové výdavky.
Nakoľko ide o zdaniteľný príjem na území SR, predmetný daňovník (rezident VB) je
povinný na území SR osobne si vysporiadať svoju daňovú povinnosť cez podané
daňové priznanie v súlade s § 32 zákona o dani z príjmov a v lehote podľa § 49
tohto zákona.
Otázka č. 3 – Príjmy nerezidenta SR z prenájmu pozemkov na území SR
Ukrajinský daňový rezident – FO vlastní pozemky na území SR, ktoré dal do
prenájmu slovenskému rezidentovi. Slovenský rezident mu v roku 2019 mesačne
vyplácal nájomné za pozemky vo výške 1 000 eur. Je slovenský platiteľ príjmu
povinný z vyplácaného príjmu zraziť preddavok na zabezpečenie dane?
Odpoveď
Z platby nájomného má slovenský nájomca povinnosť zabezpečovať daň podľa § 44
ods. 2 zákona o dani z príjmov vo výške 19%, t.j. 190 eur, nakoľko daňovník je
rezidentom štátu, ktorý nie je členským štátom EÚ ani EHP. Ukrajinský daňový
rezident si na území SR vysporiada za rok 2019 svoju daňovú povinnosť z príjmov
z prenájmu nehnuteľnosti podaním daňového priznania, kde si započíta ako
preddavok na daň už zabezpečenú daň slovenským daňovníkom – nájomcom.
Otázka č. 4 – Príjmy rezidenta nezmluvného štátu z prenájmu nehnuteľnosti v SR
Zahraničná právnická osoba (spoločnosť zo Seychelských ostrovov) nadobudla na
Slovensku nehnuteľnosť, ktorú bude prenajímať. Vzniká nájomníkom (slovenským
daňovým subjektom) povinnosť zabezpečiť daň pri vyplácaní príjmu takejto
zahraničnej spoločnosti?
Odpoveď
Ak daňovník nezmluvného štátu podľa § 2 písm. x) zákona o dani z príjmov poberá
príjmy plynúce od daňovníka s neobmedzenou daňovou povinnosťou za prenájom
nehnuteľnosti umiestnenej na území SR, tieto príjmy sú zdaniteľnými príjmami
daňovníka nezmluvného štátu zo zdrojov na území SR podľa § 16 ods. 1 písm. f)
zákona o dani z príjmov. Platiteľ dane (daňovník s neobmedzenou daňovou
povinnosťou) od 1.3.2014 zabezpečuje daň z týchto príjmov podľa § 44 ods. 2
zákona o dani z príjmov zrazením dane vo výške 35 % z peňažného plnenia pri
výplate, poukázaní alebo pripísaní tejto úhrady k dobru uvedeného daňovníka.
Daňovník s obmedzenou daňovou povinnosťou, ktorému bolo zo zdaniteľných príjmov
zrazené zabezpečenie dane, má možnosť považovať sumu vybranú na zabezpečenie
dane za preddavok na daň, podať daňové priznanie a vysporiadať tak svoju daňovú
povinnosť na území SR. V prípade, ak daňovník s obmedzenou daňovou povinnosťou
túto možnosť nevyužije, správca dane môže v súlade s § 44 ods. 5 zákona o dani z
príjmov rozhodnúť, že zrazením sumy na zabezpečenie dane je jeho daňová
povinnosť splnená.
Zároveň uvádzame, že v zmysle § 44 ods. 4 zákona o dani z príjmov platiteľ dane
nezrazí sumu na zabezpečenie dane podľa odseku 2, ak daňovník predloží
potvrdenie od správcu dane, že platí preddavky na daň podľa § 34 alebo § 42, ak
správca dane nerozhodne inak.