Predaj bytov občanom

Otázka
Občan kúpil päť bytov od platiteľa dane ako investíciu (DPH odpočítaná nebola -
nemohla byť). V prípade, ak sa vyskytne záujemca o kúpu bytu – občan byt predá.
Byty predáva v takom stave, v akom ich kúpil. V otázke sa subjekt  opiera o
rozsudok ESD C-180/10, podľa ktorého nemôže samotné nadobudnutie a samotný
predaj majetku predstavovať využitie majetku na účely dosiahnutia príjmov
majúcich sústavnú povahu v zmysle článku 9 ods.1 smernice o DPH, lebo jediný
výnos z týchto plnení je tvorený z prípadného zisku pri predaji tohto majetku.
Takéto plnenia totiž v zásade nemôžu samy osebe predstavovať ekonomické činnosti
v zmysle tejto smernice (pozri rozsudky z 29. apríla 2004, EDM, C 77/01, Zb. s.
I 4295, bod 58, a z 21. októbra 2004, BBL, C 8/03, Zb. s. I 10157, bod 39).

Otázka znie, či sa takýto predaj majetku považuje za ekonomickú činnosť a
občanovi by z uvedeného dôvodu  vznikla povinnosť  registrácie podľa zákona o
DPH?

Odpoveď
Z otázky vyplýva, že občan kúpil 5 bytov od platiteľa dane ako investíciu,
pričom  taktiež uvádza, že DPH nebola občanom odpočítaná (nemohla byť). Ďalej je
uvedené, že následne má občan záujem tieto byty predať podľa toho, či sa
vyskytne záujemca o kúpu bytu. Občan predá uvedené byty v rovnakom stave, ako
ich kúpil o z tohto dôvodu je potrebné posúdiť postavenie občana z pohľadu jeho
zdaniteľnosti ako zdaniteľnej osoby a teda vykonávania ekonomickej činnosti ako
takej. 

Podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva
nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa odseku 2 bez ohľadu na účel alebo
výsledky tejto činnosti. Ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) sa
rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť
výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a
poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa
osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť. Za podnikanie
sa považuje aj využívanie hmotného majetku a nehmotného majetku za účelom
dosahovania príjmu z tohto majetku, ak je majetok v bezpodielovom
spoluvlastníctve manželov, považuje sa jeho využívanie na účel dosahovania
príjmu za podnikanie v rovnakom pomere u každého z manželov, ak sa manželia
nedohodnú inak.  
   
V súvislosti s posúdením postavenia zdaniteľnej osoby je potrebné vychádzať z
judikatúry Súdneho dvora, napr. z už spomenutého rozsudku C-180/10, aj  vo veci
C-331/14 Petar Kezič, kde posudzoval Súdny dvor predaj pozemkov zaradených do
súkromného majetku fyzickej osoby, ktorá bola ale navyše súkromným podnikateľom.
      
 Pojem „zdaniteľnej osoby“ je definovaný vo vzťahu k pojmu
„ekonomickej/hospodárskej činnosti“, ktorá zahŕňa všetky činnosti výrobcu,
obchodníka alebo osoby, ktorá poskytuje služby a najmä činnosti obsahujúce
využitie hmotného a nehmotného majetku na účely získania príjmov majúcich
sústavnú povahu (bod 19 rozsudku C-331/14, b.  43 a 44 vo veci C-180/10).

V zásade platí, že predaj majetku, ktorý bol súčasťou súkromného majetku, v
rámci nakladania so súkromným majetkom  a jeho správy, nepodlieha DPH. Toto
samotné uplatňovanie vlastníckeho práva majiteľom nemôže byť považované za
ekonomickú činnosť (rozsudok C-180/10 Slaby, body 36 a 45, C-155/94 Wellcome
Trust, bod 32).
Relevantným kritériom pre posúdenie, či ide o uplatňovanie vlastníckeho práva
majiteľom, je skutočnosť, či dotknutá osoba počas celého obdobia, počas ktorého
má predmetný majetok, prejavovala zámer uchovať si ho ako majetok súkromný
(C-331/14, bod 21), či cieľ osoby pri nadobudnutí majetku zodpovedá bežnému
cieľu, ktorý zapadá do rámca nakladania so súkromným majetkom alebo osoba
podnikla aktívne kroky k predaju nehnuteľnosti uplatnením podobných
prostriedkov, aké použil výrobca, obchodník alebo osoba poskytujúca služby,
akými sú zavedenie inžinierskych sietí ako aj využitie marketingových krokov.
Takéto aktivity totiž nie sú bežne začlenené do rámca nakladania so súkromným
majetkom (C-180/10, C-181/10, body 39 až 41).

FR SR zastáva názor, že pri predaji bytov nadobudnutých s cieľom ich následného
predaja, má sa osoba považovať za osobu vykonávajúcu ekonomickú činnosť, čiže za
zdaniteľnú osobu, ktorej vznikne povinnosť registrácie podľa § 4 ods. 4 alebo §
4 ods. 1 zákona o DPH.