Odstúpenie od zmluvy pri dodaní nehnuteľnosti
Otázka
Obchodná spoločnosť, platiteľ DPH, v roku 2011 odpredala nezdaniteľnej osobe
/občanovi/ nehnuteľnosť a z kúpnej ceny riadne odviedla DPH. V kúpnej zmluve sa
účastníci dohodli, že ak sa kupujúci dostane s ktoroukoľvek splátkou do
omeškania dlhšou ako 30 kalendárnych dní, stráca výhodu splátok a predávajúci má
právo od zmluvy odstúpiť v lehote 45 dní odo dna splatnosti príslušnej splátky.
Vzhľadom k tomu, že kupujúci je v omeškaní so zaplatením splátky, predávajúci sa
rozhodol odstúpiť od zmluvy.
Na základe odstúpenia od zmluvy dochádza k zániku zmluvy od počiatku, v dôsledku
čoho sa na zmluvu hľadí, akoby k jej uzatvoreniu nedošlo. Zmluvné strany sú
povinné vrátiť si naspäť všetko, čo si podľa zrušenej zmluvy odovzdali, to
znamená, že predávajúci vráti kupujúcemu zaplatenú časť kúpnej ceny a kupujúci
vráti predávajúcemu nehnuteľnosť.
Má predávajúci právo dňom odstúpenia od zmluvy vystaviť dobropis z dôvodu
vrátenia nehnuteľnosti,  na základe ktorého dostane naspäť DPH odvedenú pri
predaji nehnuteľnosti?
 
Odpoveď
Podľa § 25 ods. 1 zákona o DPH základ dane pri dodaní tovaru alebo služby sa
okrem iného opraví pri úplnom alebo čiastočnom zrušení dodávky tovaru alebo
služby a pri úplnom alebo čiastočnom vrátení dodávky tovaru. Zákonom č. 360/2013
Z. z. bolo s účinnosťou od 1.1.2014 doplnené ustanovenie § 25 ods. 3 zákona o
DPH o 2. vetu, podľa ktorej ak sa pri oprave základu dane nevyhotovuje doklad o
oprave základu dane, uvedie sa rozdiel medzi pôvodným základom dane a opraveným
základom dane a rozdiel medzi pôvodnou daňou a opravenou daňou v daňovom
priznaní za zdaňovacie obdobie, v ktorom nastala skutočnosť, ktorá má za
následok opravu základu dane. Podľa dôvodovej správy sa tento postup uplatní v
prípade, ak platiteľ opravuje základ dane voči nezdaniteľnej osobe alebo v
prípade poskytnutia tzv. nepriamych zliav, ktoré sú poskytnuté inej osobe ako
priamemu odberateľovi. Platiteľ DPH, ktorý opravuje základ dane voči
nezdaniteľnej osobe, pri dodaní nehnuteľnosti ani pri oprave základu dane nie je
povinný vyhotoviť faktúru a rozdiel medzi pôvodným základom dane a opraveným
základom dane a rozdiel medzi pôvodnou daňou a opravenou daňou  uvedie do
daňového priznania za to zdaňovacie obdobie, kedy nastala skutočnosť rozhodná
pre opravu základu dane.
Pri určení časového momentu uvedenia opravy základu dane do daňového priznania
je v  konkrétnom prípade potrebné vychádzať z  uzatvorených zmluvných vzťahov.
Podľa § 367 Obchodného zákonníka veriteľ je oprávnený pri omeškaní dlžníka
požadovať od neho náhradu škody podľa § 373 a nasl. Obchodného zákonníka.
Odstúpiť od zmluvy je oprávnený v prípadoch, ktoré ustanovuje zákon alebo
zmluva.  Podľa informácií v otázke na základe odstúpenia od zmluvy dochádza k
zániku zmluvy od počiatku, v dôsledku čoho sa na zmluvu hľadí akoby k jej
uzatvoreniu nedošlo. Zmluvné strany sú povinné vrátiť si naspäť všetko, čo si
podľa zrušenej zmluvy odovzdali, to znamená, že predávajúci vráti kupujúcemu
zaplatenú časť kúpnej ceny a kupujúci vráti predávajúcemu nehnuteľnosť. Uvedené
znamená, že dochádza k zrušeniu zmluvy, t.j. k zrušeniu dodania tovaru? V takom
prípade je potrebné stanoviť, kedy nastali právne účinky odstúpenia od zmluvy,
pričom táto skutočnosť má za následok opravu základu dane. Ak právne účinky
odstúpenia od zmluvy nastali napr. dňom podpísania dohody o odstúpení od zmluvy
obidvomi účastníkmi, platiteľ DPH uvedie rozdiel medzi pôvodným základom dane a
opraveným základom dane a rozdiel medzi pôvodnou daňou a opravenou daňou v
daňovom priznaní za zdaňovacie obdobie, v ktorom došlo k podpísaniu dohody o
odstúpení od zmluvy obidvomi účastníkmi.