445

Dodanie a nájom nehnuteľnosti

Daňový režim pri dodaní stavby alebo jej časti:
Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení
§ 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH.
Pre uplatnenie oslobodenia od DPH pri dodaní stavby alebo jej časti je podstatné
splnenie časovej podmienky.
Platiteľ, ktorý dodáva stavbu alebo časť stavby, ktorá spĺňa podmienky na
oslobodenie od dane podľa odseku 1 alebo odseku 7, sa môže rozhodnúť, že dodanie
stavby alebo časti stavby nebude oslobodené od dane; to neplatí pri dodaní
stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého
apartmánu v bytovom dome. Ak platiteľ dodá stavbu, ktorá je určená na bývanie a
aj na účel iný ako na bývanie, môže sa rozhodnúť, že dodanie stavby nebude
oslobodené od dane len v časti, ktorá nie je určená na bývanie ( § 38 ods. 8
zákona o DPH).

Daňový režim pri predaji pozemkov:
Dodanie pozemku je oslobodené od dane za podmienok uvedených v ustanovení § 38
ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH.
Predaj samostatného pozemku (napr. orná pôda) je oslobodený od dane (§ 38 ods. 2
zákona o DPH).
Predaj samostatného stavebného pozemku sa vždy zdaňuje (§ 38 ods. 2 zákona o
DPH).
Predaj stavebného pozemku spolu so stavbou alebo časťou stavby, sa posudzuje
rovnako ako predaj nehnuteľnosti podľa § 38 ods. 1, 7 a 8 zákona o DPH.

Daňový režim pri nájme a podnájme nehnuteľností:
Nájom nehnuteľnosti, ktorý je oslobodený od dane je potom riešený v odseku 3 – 6
predmetného ustanovenia.
Nájom a podnájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane, okrem ubytovacích služieb,
nájmu priestorov na parkovanie, nájmu trvalo inštalovaných strojov a zariadení a
nájmu bezpečnostných schránok.
Platiteľ, ktorý prenajíma nehnuteľnosť alebo jej časť zdaniteľnej osobe, sa môže
rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a
nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí (§ 38 ods. 5 zákona o DPH).

FAQ

Otázka č. 1 - Predaj darovaného bytu
Spoločnosť s r.o. neplatiteľ dane dostane do daru byt, ktorý je zaradený do
majetku spoločnosti. V nasledujúcom období sa stane spoločnosť platiteľom dane
a chce byt predať. Bude fakturovať predaj bytu s daňou alebo bez dane?
Odpoveď
Ak nie sú splnené podmienky pre oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 7 zákona o
DPH, potom predaj bytu podlieha DPH.

Otázka č. 2 – Predaj nehnuteľnosti platiteľovi dane
Platiteľ dane vlastní priemyselnú budovu od roku 2015. Táto budova bola
skolaudovaná v roku 2011. Pri nadobudnutí priemyselnej budovy si uplatnil
odpočítanie dane. V auguste 2020 chce platiteľ dane predať túto budovu inému
platiteľovi dane. Ako bude dodávateľ – platiteľ dane postupovať pri fakturácii
predmetnej budovy?
Odpoveď
V uvedenom prípade ide o nehnuteľnosť, u ktorej od prvej kolaudácie uplynulo
viac ako 5 rokov, to znamená, že tento predaj je podľa § 38 ods. 1 písm. a)
zákona o DPH oslobodený od dane a dodávateľ - platiteľ dane nie je povinný k
cene uplatniť daň. Avšak následne je platiteľ dane povinný postupovať podľa § 54
zákona o DPH a upraviť odpočítanú daň, pretože pri nadobudnutí tejto budovy
uplatnil odpočítanie dane (obdobie na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu
použitia je 20 rokov).
Zákon v súvislosti s prevodom nehnuteľnosti, ktorá spĺňa podmienku pre
oslobodenie od dane, umožňuje dodávateľovi - platiteľovi dane, aby sa rozhodol
previesť nehnuteľnosť s uplatnením dane na výstupe (§ 38 ods. 8 zákona o DPH). Z
toho vyplýva, že aj po uplynutí piatich rokov od prvej kolaudácie môže dodávateľ
- platiteľ dane zdaniť predávanú nehnuteľnosť.
V prípade, ak sa tak rozhodne, uplatní sa prenos daňovej povinnosti podľa § 69
ods. 12 písm. c) zákona o DPH na odberateľa, nakoľko má odberateľ tiež
postavenie platiteľa dane, t. j. dodanie predmetnej nehnuteľnosti je povinný
zdaniť odberateľ.

Otázka č. 3 – Predaj novej nehnuteľnosti
Platiteľ dane predáva v tuzemsku inému platiteľovi dane nehnuteľnosť, ktorá
bola prvýkrát skolaudovaná jeden mesiac pred jej dodaním. Podlieha tento predaj
nehnuteľnosti DPH? Môže sa platiteľ dane rozhodnúť a pri predaji uplatniť prenos
daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH?
Odpoveď
V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie,
neuplynulo 5 rokov, preto tento predaj nie je podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona
o DPH oslobodený od dane. Dodávateľ k cene dodanej nehnuteľnosti uplatní DPH bez
ohľadu na to, aké postavenie má kupujúci (platiteľ dane, zdaniteľná osoba,
občan). V tomto prípade nie je možné uplatniť prenos daňovej povinnosti na
kupujúceho – platiteľa dane.

Otázka č. 4 – Predaj nehnuteľnosti a zmena účelu použitia nehnuteľnosti
Platiteľ dane predáva nehnuteľnosť (administratívnu budovu), ktorú nadobudol v
roku 2015, pričom si uplatnil odpočítanie dane. Ide o nehnuteľnosť, u ktorej od
prvej kolaudácie, uplynulo viac ako 5 rokov. Túto nehnuteľnosť predáva
neplatiteľovi dane. Ako postupuje platiteľ dane pri fakturácii predmetnej
nehnuteľnosti?
Odpoveď
V tomto prípade ide o predaj nehnuteľnosti, od ktorej prvej kolaudácie, uplynulo
5 rokov, preto je tento predaj podľa § 38 ods. 1 písm. a) zákona o DPH
oslobodený od dane. Nakoľko však došlo k zmene účelu použitia nehnuteľnosti,
platiteľ dane je povinný upraviť odpočítanú daň podľa § 54 zákona o DPH (obdobie
na úpravu odpočítanej dane pri zmene účelu použitia je 20 rokov). Ak by sa
platiteľ dane rozhodol (čo mu umožňuje § 38 ods.8 zákona o DPH) a dodanie tejto
nehnuteľnosti by zdanil, postup podľa § 54 zákona o DPH by sa neuplatnil.

Otázka č. 5 - Predaj technického zhodnotenia prenajímateľovi
Platiteľ mal prenajatú časť nehnuteľnosti od iného platiteľa DPH, ktorú
využíval výlučne na činnosti s plným nárokom na odpočet DPH. Túto časť
nehnuteľnosti so súhlasom prenajímateľa počas doby nájmu technicky zhodnotil
(vykonali rekonštrukciu) a technické zhodnotenie odpisoval. Z rekonštrukcie
boli uplatnené odpočty DPH na vstupe. Pri ukončení nájmu sa platiteľ s
prenajímateľom dohodol na odkúpení zostatkovej ceny technického zhodnotenia.
Ako má platiteľ postupovať v zmysle zákona o DPH? Môže uplatniť "prenos daňovej
povinnosti na kupujúceho" v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH alebo môže
tržbu z predaja zostatkovej ceny technického zhodnotenia fakturovať s DPH?
Odpoveď
Ak v danom prípade platiteľ dane dodá technické zhodnotenie za protihodnotu,
takéto dodanie podlieha dani a osobou povinnou platiť daň je predávajúci v
zmysle § 69 ods. 1 zákona o DPH. V prípade dodania technického zhodnotenia
nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na dodanie
technického zhodnotenia neuplatní daňový režim v zmysle § 38 a prenos daňovej
povinnosti na kupujúceho v zmysle § 69 ods. 12 písm. c) zákona o DPH.

Otázka č. 6 - Dodanie stavby vrátane pozemku, ak ide o nehnuteľnosť, ktorú sa
predávajúci rozhodol zdaniť
Platiteľ dane – predávajúci nadobudol stavebný pozemok, pri ktorom si odpočítal
DPH. Na stavebnom pozemku vybudoval výrobnú halu, ktorú využíval na účely svojho
podnikania. Po 8-ich rokoch od jej kolaudácie sa rozhodol nehnuteľnosť predať s
DPH inému platiteľovi dane. Ako má postupovať z hľadiska DPH?
Odpoveď
Podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH, ak sa predávajúci rozhodol nehnuteľnosť zdaniť
(od prvej kolaudácie uplynulo 5 rokov), prenesie daňovú povinnosť na odberateľa
v zmysle § 69 ods.12 písm. c) zákona o DPH. Z uvedeného vyplýva, že pri
fakturácii neuplatní DPH. Vo faktúre musí uviesť poznámku „prenesenie daňovej
povinnosti“ (§ 74 ods. 1 písm. k) zákona o DPH).

Otázka č. 7 - Dodanie nových bytov
Platiteľ dane v roku 2015 kúpil nehnuteľnosť, ktorá bola prvýkrát skolaudovaná v
roku 1998. Následne v roku 2019 nehnuteľnosť zrekonštruoval a zmenil účel
využitia tejto nehnuteľnosti na bytový dom, v ktorom vzniklo niekoľko nových
bytov, ktoré boli aj skolaudované. Môže platiteľ dane pri predaji týchto
jednotlivých bytov v roku 2020 uplatniť oslobodenie od dane podľa § 38 zákona o
DPH?
Odpoveď
Ak platiteľ dane predáva jednotlivé byty (časti stavby), ktorých prvá kolaudácia
(začatie prvého užívania) je pred menej ako 5 rokmi, potom predaj jednotlivých
bytov podlieha DPH, pretože ich predaj je uskutočnený do 5 rokov od ich prvej
kolaudácie (§ 38 ods. 7 zákona o DPH).

Otázka č. 8 – Predaj stavebného pozemku
Živnostník – platiteľ dane ide predať samostatný stavebný pozemok občanovi v
tuzemsku. Je predaj tohto pozemku oslobodený od dane?
Odpoveď
Podľa § 38 ods. 2 zákona o DPH oslobodené od DPH je dodanie pozemku okrem
dodania stavebného pozemku. Ak predávaný pozemok je stavebným pozemkom, jeho
dodanie nie je oslobodené od dane a dodávateľ – platiteľ dane uplatní pri
fakturácii DPH (bez ohľadu na postavenie odberateľa).

Otázka č. 9 - Dodanie stavebného pozemku, na ktorom stojí plot
Platiteľ dane predáva na základe zmluvy o prevode vlastníckeho práva a na
základe znaleckého posudku stavebný pozemok. Súčasťou stavebného pozemku je
oplotenie. Môže sa na predaj stavebného pozemku vzťahovať ustanovenie § 38 ods.
1 zákona o DPH a tento predaj oslobodiť od dane, t.j. ak sa predáva stavebný
pozemok spolu so stavbou (plotom)?
Odpoveď
Vzhľadom k tomu, že podľa zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti a
podľa znaleckých posudkov je podstatou dodania nehnuteľnosti stavebný pozemok a
nie stavba, nie je možné podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby
vzťahovať na oslobodenie od dane pri dodaní stavebného pozemku. V zmysle
uvedeného dodanie stavebného pozemku, ktorý sa dodáva so stavbou ako je plot,
nespĺňa podmienky oslobodenia od dane podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH.

Otázka č. 10 - Prenájom nebytových priestorov voči zahraničnej osobe
Prenajímateľ – platiteľ DPH uzavrie zmluvu na prenájom nebytových priestorov s
firmou so sídlom v Dánsku. Môže prenajímateľ nájomné voči tomuto nájomcovi
zdaňovať 20 % DPH ?
Odpoveď
Keďže ide o služby, ktoré si objednala zahraničná osoba z iného členského štátu,
je potrebné určiť miesto dodania danej služby. Podľa § 16 ods. 1 zákona o DPH je
služba spojená s nehnuteľnosťou a preto, ak sa nehnuteľnosť nachádza v SR je
predmetom dane v SR.
Podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH je oslobodený od dane nájom nehnuteľnosti alebo
jej časti s výnimkou a) ubytovacích služieb, b) nájmu priestorov a miest na
parkovanie vozidiel, c) nájmu trvalo inštalovaných zariadení a strojov, d) nájmu
bezpečnostných schránok. V prípade, ak platiteľ dane napr. prenajíma nebytový
priestor, tak tento prenájom je oslobodený od dane. Rozhodnúť sa, že prenájom
nebytového priestoru alebo jeho časť nebude oslobodený od dane, môže platiteľ
dane len v prípade, že prenajíma tento priestor alebo jeho časť zdaniteľnej
osobe (§ 38 ods. 5 zákona o DPH). Z uvedeného vyplýva, že ak ide o zdaniteľnú
osobu z iného členského štátu, môže sa platiteľ rozhodnúť, či prenájom zdaní
alebo oslobodí od dane.

Príklad č. 11 - Prenájom rodinného domu občanovi
Podnikateľ, platiteľ dane, na základe uzavretej zmluvy na 3 roky prenajíma
rodinný dom občanovi. Paušálnu sumu mesačného nájomného, v ktorom sú zahrnuté
aj energie požaduje od nájomcu zaplatiť do konca predchádzajúceho mesiaca . Je
povinný k prenájmu rodinného domu uplatňovať daň z pridanej hodnoty? Má nárok na
odpočítanie dane z plánovanej rekonštrukcie strechy tohto domu?
Odpoveď
Nájom rodinného domu voči občanovi na základe § 38 ods. 3 a ods. 5 zákona o DPH
je oslobodený od dane, t. j. platiteľ dane nemá dôvod k cene nájomného
uplatňovať DPH. Podľa § 49 ods. 3 zákona o DPH si nemôže odpočítať daň z
prijatých tovarov a služieb vzťahujúcich sa na rekonštrukciu.

Otázka č. 12 - Prenájom parkovacích miest
Je prenájmom samotných parkovacích miest neplatiteľovi DPH oslobodený od dane
alebo nie je oslobodený?
Odpoveď
V zmysle § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane je nájom
nehnuteľnosti alebo jej časti s výnimkou nájmu priestorov a miest na parkovanie
vozidiel. To znamená, ak platiteľ dane poskytuje službu, ktorou je nájom
priestorov a miest na parkovanie vozidiel, uvedený nájom podlieha dani z
pridanej hodnoty bez ohľadu na postavenie odberateľa služby.

Otázka č. 13 – Prenájom nehnuteľnosti s parkovacími miestami
Obchodná spoločnosť - platiteľ DPH prenajíma nehnuteľnosť (kancelárske
priestory) inému platiteľovi dane v tuzemsku s uplatnením oslobodenia od dane
podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Súčasne mu prenajíma aj miesta na parkovanie
pred danou nehnuteľnosťou. Uplatní sa v danom prípade pri prenájme parkovacích
miest DPH alebo je tento nájom tiež oslobodený od dane ?
Odpoveď
Podľa § 38 ods. 3 písm. b) zákona o DPH oslobodený od dane nie je nájom
priestorov a miest na parkovanie vozidiel. Ak však platiteľ dane, ktorý je
vlastníkom nehnuteľnosti, prenajíma budovu, ktorá stojí na pozemku, na ktorom
prenajímateľ dodatočne zriadil niekoľko parkovacích miest na účely parkovania
nájomcu v súvislosti s užívaním budovy na základe zmluvy o nájme budovy, pri
fakturovaní nájomného za užívanie budovy spolu s príslušnými parkovacími
miestami sa uplatní § 38 ods. 3 zákona o DPH, t. j. nájomné bude oslobodené od
dane (rozsudok Súdneho dvora EÚ C-173/88 Morten Henriksen).

Príklad č. 14 - Prenájom nebytových priestorov voči viacerým nájomcom – voči
podnikateľom
Musí byť prenájom časti nehnuteľnosti voči viacerým nájomcom v rovnakom režime
voči všetkým nájomcom, napr. v prípade rozhodnutia nájmu oslobodiť od dane,
resp. všetky nájmy zdaniť, alebo posudzovať prenájmy voči platiteľom inak, ako
voči neplatiteľom?
Odpoveď
Uvedenú problematiku rieši § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH. V zmysle tohto
ustanovenia sa každý nájomný vzťah posudzuje samostatne, čo inak znamená, že
pokiaľ sa voči jednému nájomcovi, ktorým je podnikajúci subjekt (bez ohľadu na
to či má postavenie platiteľa, alebo neplatiteľa – zdaniteľnej osoby) rozhodne
prenajímateľ zdaniť a voči inému nájomcovi sa rozhodne nájom oslobodiť od dane v
súlade so zákonom o DPH, je to v plnej kompetencii prenajímateľa.

Príklad č. 15 - Dodanie ubytovacej služby
Spoločnosť – platiteľ DPH si objednala pre svojho zamestnanca z dôvodu pracovnej
cesty ubytovanie v penzióne v tuzemsku. Môže penzión – platiteľ DPH uplatniť pri
fakturácii ubytovania oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH?
Odpoveď:
Poskytovanie ubytovania v penzióne je ubytovacou službou, ktorá nie je v
tuzemsku oslobodená od dane, t. j. podlieha DPH. Penzión pri fakturácii
ubytovacej služby uplatní zníženú 10 %-nú sadzbu dane.

Poznámka: Ubytovacími službami sú služby, ktoré patria do skupín 55.1 až 55.3 a
55.9 štatistickej klasifikácie produktov podľa činností (CPA); služby, ktoré
patria do skupiny 55.9 sú ubytovacími službami, len ak sú poskytnuté na obdobie
kratšie ako tri mesiace.