Uplatnenie daňového režimu v prípade prenájmu nehnuteľností určených na bývanie
po kúpe časti podniku

Otázka:
Daňový subjekt uvádza, že zmluva o nájme bola uzatvorená a predmetné
nehnuteľnosti boli dané do užívania do 31.12.2018, avšak spoločnosť sa stala ich
vlastníkom v roku 2019 na základe zmluvy o kúpe časti podniku. Daňový subjekt sa
pýta, či je zmena prenajímateľa, ktorý vstúpil do zmluvy v r. 2019 (nový
prenajímateľ kúpou časti podniku vstúpil do práv a povinností vyplývajúcich z
nájomných zmlúv k nehnuteľnostiam určených na bývanie) zmenou záväzkového vzťahu
a či je nový prenajímateľ povinný prenajímať tieto nehnuteľnosti (určené na
bývanie) s oslobodením od dane v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH (novelizované
znenie s účinnosťou od 1.1.2019 zákona o DPH)?

Odpoveď:
Vo veci uplatnenia § 38 ods. 5 v nadväznosti na § 85kg ods. 5  zák. č. 222/2004
Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej len „zákon o
DPH“) pri prenájme nehnuteľností určených na bývanie, keď sa prenajímateľ stal
vlastníkom týchto nehnuteľností  na základe kúpy časti podniku, FR SR uvádza:
Z otázky subjektu vyplýva, že zmluva (zmluvy) o nájme bola pôvodným vlastníkom
nehnuteľností uzatvorená a predmetné nehnuteľnosti boli dané do užívania do
31.12.2018. K predaju  nehnuteľností, ktoré tvorili časť podniku, došlo v roku
2019, pričom nový vlastník časti podniku  vstúpil do práv a povinností
vyplývajúcich z nájomných zmlúv nehnuteľností určených na bývanie. Otázka
subjektu sa týka posúdenia, či vstup nového vlastníka nehnuteľností do práv a
povinností vyplývajúcich z nájomných zmlúv uzatvorených v roku 2018 pôvodným
vlastníkom nehnuteľností, je novým záväzkovým vzťahom, alebo ide o pokračovanie
pôvodného záväzkového vzťahu.
Keďže ide o nájomné zmluvy nehnuteľností, ktoré počas trvania týchto zmlúv boli
predané v rámci časti podniku, je potrebné vychádzať z ustanovení § 476 a nasl.
Obchodného zákonníka o predaji podniku. Podľa § 477  ods. 1 Obchodného zákonníka
prechádzajú na kupujúceho všetky práva a záväzky, na ktoré sa predaj vzťahuje.
Podľa komentára k Obchodnému zákonníku ustanovenie § 477 Obchodného zákonníka
rieši prechod práv a záväzkov a právne dôsledky tohto prechodu, ku ktorým
dochádza na základe zmluvy o predaji podniku. Právnym dôsledkom tohto predaja
je  prechod všetkých práv a povinností, ktoré sa týkajú predávaného podniku
alebo jeho časti, ak v ďalších ustanoveniach nie je určené inak. Dňom účinnosti
zmluvy o predaji podniku na kupujúceho prechádzajú zo zákona všetky práva a
záväzky, na ktoré sa predaj vzťahuje, bez ohľadu na právny dôvod ich vzniku
(napr. zo zmluvy, zo zákona, z protiprávneho úkonu a pod.), ich obsah, splatnosť
atď. Predovšetkým ide o prechod vlastníckeho práva k veciam, ktoré patria
predávajúcemu a slúžia na prevádzkovanie podniku, ďalej o prechod všetkých
ďalších práv, majetkových hodnôt a záväzkov, ktoré súvisia s podnikom resp. s
jeho časťou. V týchto vzťahoch kupujúci na základe zmluvy o predaji podniku/jeho
časti zo zákona vstupuje do postavenia, ktoré mal predávajúci, bez ďalších
písomných dohôd. Kupujúci v celom rozsahu vstupuje do práv a povinností
predávajúceho z nájomných zmlúv.
Iba v prípade, že sa pôvodný prenajímateľ a nájomca v nájomnej zmluve dohodli,
že predajom podniku nájomná zmluva zaniká, potom na kupujúceho nemôžu prechádzať
práva a záväzky z tejto zmluvy.

Ak teda kupujúci v rámci predaja časti podniku vstúpil do práv a povinností
predávajúceho ako prenajímateľa v zmluvách o nájme nehnuteľností určených na
bývanie, potom nejde pri zmluvách o nájme nehnuteľností o nový záväzkový vzťah,
ale ide o pokračujúci záväzkový vzťah, ktorý vznikol v roku 2018.

Ustanovenie § 38 ods. 5 zákona o DPH účinného od 1.1.2019 sa v súlade s § 85kg
ods. 5 zákona o DPH uplatňuje až na nové záväzkové vzťahy uzavreté po
31.12.2018, týkajúce sa nájmu nehnuteľností, keď bola nehnuteľnosť daná do
užívania po 31.12.2018.  V týchto prípadoch sa totiž platiteľ nemôže rozhodnúť
pre zdanenie nájmu nehnuteľnosti určenej na bývanie.   
  
Ak danom prípade ide pri prenájme nehnuteľnosti určenej na bývanie o pokračujúci
záväzkový vzťah, ktorý bol pôvodne uzatvorený v roku 2018, zastávame názor, že
uplatní platiteľ ako nový vlastník nehnuteľnosti v postavení prenajímateľa
ustanovenie § 38 ods. 5 zákona o DPH účinného do 31.12.2018, keď sa môže
rozhodnúť pre zdanenie prenájmu nehnuteľnosti s ohľadom na postavenie nájomcu,
tzn. len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou. 

 

Dátum vydania stanoviska: 26.02.2019