Odpis technického zhodnotenia

Otázka

Nájomca vykonal technické zhodnotenie na prenajatej nehnuteľnosti so súhlasom
prenajímateľa. Vzniknuté náklady čiastočne prefakturoval prenajímateľovi vo
výške 60 %, o túto sumu si prenajímateľ zvýši vstupnú cenu prenajímanej
nehnuteľnosti a z tejto zvýšenej vstupnej ceny si bude uplatňovať aj daňové
odpisy. Zostávajúcu časť technického zhodnotenia vo výške 40 % si plánuje
odpisovať nájomca. Je možné, aby si časť technického zhodnotenia odpisoval
prenajímateľ a časť nájomca?

Odpoveď

Technickým zhodnotením hmotného majetku a nehmotného majetku sa podľa § 29 ods.
1 ZDP rozumejú výdavky na dokončené nadstavby, prístavby a stavebné úpravy
[podľa zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný
zákon) v znení neskorších predpisov],  rekonštrukcie a modernizácie prevyšujúce
pri jednotlivom hmotnom majetku a nehmotnom majetku 1 700 eur v úhrne za
zdaňovacie obdobie.

V súlade s § 29 ods. 2 ZDP za technické zhodnotenie hmotného majetku a
nehmotného majetku sa podľa § 29 ods. 1 ZDP považuje aj technické zhodnotenie
neprevyšujúce v úhrne za zdaňovacie obdobie 1 700 eur, ak sa daňovník rozhodne
takéto výdavky považovať za výdavky na technické zhodnotenie. V tomto prípade sa
takéto výdavky odpisujú ako súčasť vstupnej ceny, zvýšenej vstupnej ceny alebo
zvýšenej zostatkovej ceny hmotného
majetku a nehmotného majetku.

Nájomca
Podľa § 24 ods. 2 ZDP technické zhodnotenie prenajatého hmotného majetku
uhradené nájomcom môže odpisovať nájomca na základe písomnej zmluvy s
vlastníkom, ak vlastník nezvýšil vstupnú cenu hmotného majetku o tieto výdavky.
Pri odpisovaní technického zhodnotenia postupuje nájomca spôsobom ustanoveným
pre hmotný majetok. Nájomca zaradí technické zhodnotenie do odpisovej skupiny, v
ktorej je zaradený prenajatý hmotný majetok. Rovnakým spôsobom sa odpisuje iný
majetok uvedený v § 22 ods. 6 písm. e) ZDP. Pri vykonaní technického zhodnotenia
budovy používanej na niekoľko účelov podľa § 26 ods. 2 ZDP nájomca zaradí
technické zhodnotenie do odpisovej skupiny na základe účelu, na ktorý nájomca
využíva prenajatý majetok.
Podľa § 22 ods. 6 písm. d) ZDP iným majetkom na účely ZDP je technické
zhodnotenie prenajatého majetku vyššie ako 1 700 eur vykonané a odpisované
nájomcom.

Prenajímateľ
Súčasťou vstupnej ceny v zmysle § 25 ods. 2 ZDP je technické zhodnotenie v tom
zdaňovacom období, v ktorom bolo dokončené a zaradené do užívania, pričom pri
zrýchlenom odpisovaní technické zhodnotenie zvyšuje aj zostatkovú cenu.
Podľa § 19 ods. 3 písm. a) ZDP daňovými výdavkami sú odpisy hmotného majetku a
nehmotného majetku (§ 22 až § 29 ZDP), okrem hmotného majetku poskytnutého na
prenájom, pri ktorom sa do daňových výdavkov prenajímateľa zahrnujú odpisy
najviac do výšky časovo rozlíšenej sumy príjmov (výnosov) z prenájmu tohto
majetku prislúchajúcich na príslušné zdaňovacie obdobie, a ak je hmotný majetok
poskytnutý na prenájom iba z časti alebo len časť zdaňovacieho obdobia, výška
odpisov zahrnovaných do daňových výdavkov prenajímateľa sa určí podľa rozsahu a
doby prenájmu tohto majetku; neuplatnená časť ročného odpisu prenajatého
hmotného majetku sa uplatní počnúc rokom nasledujúcim po uplynutí doby
odpisovania hmotného majetku podľa § 26 ods. 1 ZDP vo výške ročného odpisu
vypočítaného ako pomer vstupnej ceny hmotného majetku a doby odpisovania
ustanovenej pre príslušnú odpisovú skupinu v § 26 ods. 1 ZDP, a ak je hmotný
majetok poskytnutý na prenájom, do výšky príjmov z prenájmu.

Súčasťou základu dane je podľa § 17 ods. 20 ZDP nepeňažný príjem prenajímateľa,
ktorý je vlastníkom veci prenajatej na základe nájomnej zmluvy alebo iného
užívacieho vzťahu, (ďalej len „nájomná zmluva“) a to vo výške výdavkov
vynaložených nájomcom alebo užívateľom podľa osobitného predpisu (ďalej len
„nájomca“), po predchádzajúcom písomnom súhlase prenajímateľa, na technické
zhodnotenie tejto veci nad rámec povinností dohodnutých v nájomnej zmluve a
neuhradených prenajímateľom, a to v zdaňovacom období, v ktorom
a) bolo technické zhodnotenie uvedené do užívania, ak o hodnotu technického
zhodnotenia vlastník prenajatej veci zvýšil vstupnú (zostatkovú) cenu tohto
majetku,
b) došlo k skončeniu nájomnej zmluvy; nepeňažný príjem sa určí vo výške
zostatkovej ceny, ktorú by malo technické zhodnotenie pri použití rovnomerného
odpisovania (§ 27 ZDP).
Podľa ZDP sa posudzuje celková suma technického zhodnotenia vykonaného v rámci
jedného zdaňovacieho obdobia na každom jednotlivom hmotnom majetku a nehmotnom
majetku, preto technické zhodnotenie možno odpisovať len ako celok u jedného
daňovníka, u prenajímateľa alebo u nájomcu po splnení citovaných ustanovení ZDP.